Varianti in corso d’opera e bonus fiscali edilizi

La normativa sui bonus fiscali edilizi in alcuni casi collega il riconoscimento dei requisiti necessari per fruire delle agevolazioni valida instaurazione di un procedimento edilizio entro una certa data.

Ci riferiamo in particolare:
1) all'art. 1 della L. 29/12/2022, n. 197 (Legge di bilancio 2023), che al comma 894 individua una serie di casistiche rientranti nella disciplina del Superbonus alle quali, a determinate condizioni, non viene applicata la diminuzione dal 110% al 90% della detrazione, prevista a partire dal 2023 dall’art. 9 del D.L. 176/2022 (c.d. "Decreto Aiuti-quater"), come modificato dalla legge di conversione (vedi per dettagli Superbonus, proroga CILAS al 31/12/2022 e altre misure);
2) all’art. 2 del D.L. 16/02/2023, n. 11 (c.d. “Decreto Cessioni crediti”), che ai commi 2 e 3 esclude dal blocco della possibilità di accedere a cessione del credito o sconto in fattura i procedimenti edilizi validamente avviati in data antecedente alla sua entrata in vigore (vedi per dettagli Cessioni crediti bonus fiscali consentite dopo la conversione in legge del D.L. 11/2023).

NORMA DI INTERPRETAZIONE AUTENTICA - In proposito, l’art. 2-bis del D.L. 16/02/2023, n. 11 (introdotto con la conversione in legge - L. 11/04/2023, n. 38, pubblicata sulla G.U. 11/04/2023, n. 85) detta una norma di interpretazione autentica, espressamente riferita ai due casi sopra menzionati, ma applicabile a nostro parere come criterio guida anche in casistiche analoghe.
Si prevede in particolare che la presentazione di una variante in corso d’opera non rileva ai fini del rispetto dei termini previsti dalla norma per l’avvio del procedimento edilizio ai fini della fruizione dei benefici fiscali.
In altri termini, quando c’è una variante, vale comunque ai fini fiscali l’originaria data di avvio del procedimento edilizio, che non viene spostata in avanti a causa della variante stessa.
Specularmente, quanto agli interventi su parti comuni condominiali, poiché il citato art. 1 della L. 29/12/2022, n. 197 (Legge di bilancio 2023), al comma 894 prevede anche l’esistenza entro certe date di una valida delibera di assemblea condominiale di approvazione dei lavori (vedi per dettagli Superbonus, proroga CILAS al 31/12/2022 e altre misure), l’art. 2-bis del D.L. 11/2023 dispone che non rileva a tali fini l'eventuale nuova deliberazione assembleare di approvazione della variante.
Si tratta di quanto il “Bollettino” ha sempre sostenuto, anche tramite il Servizio Consulenza (https://www.legislazionetecnica.it/lt_qaraccolta), prima dell’avvento dell’interpretazione ufficiale.

Non sembra possibile fare ricorso alla norma di interpretazione autentica sopra commentata nei casi in cui il procedimento edilizio preesistente non sia di per sé valido ai fini della fruizione di un determinato bonus fiscale.
Se ad esempio si ha un procedimento avviato con SCIA nel corso del 2022 (precisamente, prima del 18/11/2022), non è possibile presentare una variante allo stesso tramite CILAS, per rientrare nel regime del Superbonus, per il quale è comunque richiesta la presentazione di una CILAS prima della data suddetta (vedi Superbonus, proroga CILAS al 31/12/2022 e altre misure).

NUOVA DELIBERA CONDOMINIALE E CAMBIO DELL'IMPRESA - La La norma in questione lasciava dubbio un aspetto molto importante, cioè cosa accade nel caso in cui si renda necessario, oltre ad apportare una variante, modificare altri aspetti della CILAS, come ad esempio variare l’impresa incaricata dei lavori.
Su questo, è intervenuto l’importante chiarimento reso dalla Circolare 13/06/2023, n. 13/E (vedi punto 1.1.1), secondo la quale:
* ai fini dell’individuazione della disciplina applicabile per gli interventi agevolabili si fa riferimento alla data di presentazione della originaria CILAS, o del diverso titolo abilitativo in caso di interventi di demolizione e ricostruzione, nonché, in caso di interventi condominiali, alla data della prima delibera di esecuzione dei lavori
* costituiscono varianti alla CILAS, che non rilevano ai fini del rispetto dei termini, non solo le modifiche o integrazioni del progetto iniziale ma anche la variazione dell’impresa incaricata dei lavori o del committente degli stessi, nonché la previsione della realizzazione di interventi trainanti e trainati non previsti nella CILAS presentata ad inizio dei lavori;
* quanto sopra si applica anche ai procedimenti avviati prima dell’introduzione dell’obbligo di presentazione della CILAS (05/08/2021) e pertanto gestiti tramite diversa procedura. 

INTERVENTI CONDOMINIALI TRAINANTI E TRAINATI - A tale proposito, la Circolare 07/09/2023, n. 27/E, ha chiarito che in caso di interventi condominiali trainanti e trainati, il diritto di opzione viene mantenuto anche in relazione agli interventi trainati effettuati sulle parti comuni dell'edificio o nelle singole unità immobiliari.
In altri termini, la previsione della realizzazione d’interventi trainanti e trainati rientranti nel Superbonus, non  previsti nella CILAS presentata a inizio dei lavori (o nel diverso pertinente titolo edilizio), non comporta la perdita del diritto al regime riferito alla data di originaria presentazione della CILAS (o del diverso pertinente titolo edilizio).

VARIANTI IN SENSO PROPRIO E VARIANTI ESSENZIALI - Si ritiene comunque necessario, per poter validamente applicare la norma di interpretazione autentica, valutare l'entità della variante progettuale, potendosi ricollegare il regime fiscale alla data del procedimento originario solo nei casi in cui la variante non sia di entità tale da aver comportato la nascita di un nuovo e diverso procedimento edilizio, che farebbe conseguentemente venire meno i diritti acquisiti con il procedimento originario.
In mancanza di ulteriori dettagli forniti dalla norma, è possibile a nostro parere fare riferimento al Testo unico dell’edilizia, che distingue due diverse fattispecie di varianti:
1) le varianti in senso proprio, ovvero le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione;
2) le varianti che costituiscono variazioni essenziali, ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità qualitativa e quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall’art. 32 del D.P.R. 380/2001, che sono soggette all’avvio di un nuovo procedimento edilizio per il quale varranno le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante.
Le variazioni essenziali sono quelle che:
* abbiano inciso sui parametri urbanistici;
* abbiano inciso sulle volumetrie;
* abbiano comportato mutamento urbanisticamente rilevante della destinazione d’uso modificando la categoria edilizia;
* abbiano alterato i parametri indicati all’art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettera d), in riferimento a un edificio sottoposto a vincolo ai sensi del D. Leg.vo 42/2004;
* abbiano violato le eventuali prescrizioni contenute nell’originaria licenza edilizia.

Si tratta comunque di una valutazione tecnico-fattuale rimessa all'ente locale competente.
Nei casi dubbi, si suggerisce, se possibile, di farsi rilasciare dalla competente struttura comunale una dichiarazione nella quale si attesti che con la presentazione della variante in corso d'opera non sia stato instaurato un nuovo procedimento edilizio, ma si sia proseguito con quello preesistente.