Sanatoria difformità parziali e variazioni essenziali in area con vincolo paesaggistico

SANATORIA SALVA CASA VINCOLO PAESAGGISTICO - Il D.L. 69/2024 (c.d. “Decreto Salva Casa”, convertito in legge dalla L. 105/2024) ha introdotto l’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, con il quale è stato disciplinato un nuovo istituto giuridico che consente l’accertamento di conformità con riguardo alle ipotesi di:
1*interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, nonché interventi eseguiti con variazioni essenziali;
2*interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA semplice.
Per le due casistiche sopra indicate, il nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 ha delineato un procedimento per l’accertamento di conformità che potremmo definire “semplificato” (peraltro gli interventi di cui al punto 1* - per i quali in base alla legislazione previgente la sanatoria passava per l’accertamento della “doppia conformità” ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 - sono ora stati svincolati dal suddetto articolo e assoggettati alla nuova disciplina).
Vedi per maggiori dettagli in generale sull’accertamento di conformità ex art. 36-bis del Testo unico edilizia:
* Sanatoria interventi in parziale difformità o con variazioni essenziali
* La sanatoria degli abusi edilizi

ACCERTAMENTO DI COMPATIBILITÀ PAESAGGISTICA - Il comma 4, art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 - qualora gli interventi siano eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica - delinea un procedimento ad hoc (senza invece fare ricorso all’ordinario procedimento, eventualmente semplificato nei casi in cui ciò è consentito, per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica ai sensi del D. Leg.vo 42/2004) per acquisire la compatibilità paesaggistica dell’intervento.
Detto procedimento è attivato su impulso del dirigente o del responsabile dell’ufficio comunale che riceve l’istanza di accertamento di conformità edilizia, il quale richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento.
L’autorità si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della Soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di 90 giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini, si intende formato il silenzio-assenso, e pertanto il dirigente o responsabile dell’ufficio è chiamato a provvedere autonomamente.

Si applica in questi casi una sanzione equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione, da accertarsi tramite perizia di stima (art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, comma 5-bis).

La norma ha infine chiarito che:
* le disposizioni sull’accertamento di conformità semplificato si applicano anche quando gli interventi realizzati siano incompatibili con vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione;
* quanto sopra è applicabile anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi oppure l'aumento di quelli legittimamente realizzati.

ASPETTI PROCEDURALI E CHIARIMENTI DALLE REGIONI - Dal momento che, come detto, quello sopra brevemente delineato è un procedimento nuovo, è necessario che le regioni recepiscano organicamente la novità, sotto il profilo delle strutture competenti, della modulistica e degli aspetti strettamente procedurali.
Nell’attesa, utili chiarimenti sono pervenuti con la D.G.R. Lazio 03/10/2024, n. 742, con la quale sono stati approvati indirizzi operativi per i procedimenti di accertamento di compatibilità paesaggistica disciplinati dal D.L. 69/2024.
Di seguito gli aspetti più rilevanti.

Avvio e svolgimento del procedimento. La Regione ribadisce che le istanze di accertamento di compatibilità paesaggistica di cui ai commi 4 e 5-bis dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 devono pervenire alla struttura regionale competente Regione esclusivamente per il tramite dei Comuni (si prevede la predisposizione di apposita modulistica recante anche l’elenco della documentazione da trasmettere a fini istruttori).
Prima dell’invio dell’istanza alla Regione, il Comune dovrà attestare la sussistenza delle condizioni previste dal comma 1 dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 per la sanatoria edilizia (vedi Sanatoria interventi in parziale difformità o con variazioni essenziali).
Nel caso la struttura competente richieda al Comune integrazioni documentali, e queste non pervengano entro il termine di 45 giorni verrà trasmesso al Comune parere negativo in merito alla compatibilità paesaggistica delle opere.

Quantificazione delle sanzioni. Ai fini dell’applicazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 5-bis dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, la Regione chiarisce che:
* il “danno arrecato” è determinato calcolando la somma che risulterebbe necessaria per la rimessione in pristino delle opere eseguite secondo il prezzario regionale delle opere pubbliche vigente al momento dell’emissione del provvedimento finale;
* il “profitto conseguito” è determinato in base all’incremento del valore dell’immobile calcolato secondo i criteri dell’IMU/ICI risultante dalle trasformazioni conseguenti ai lavori eseguiti;
* in caso di opere realizzate prima dell’apposizione del vincolo paesaggistico, la sanzione pecuniaria non è dovuta in quanto non si configura un illecito paesaggistico (rif. Parere MIBAC n. 12633 del 20/04/2017), ferma restando la necessità della valutazione paesaggistica in applicazione del procedimento qui descritto.

Istanze già presentate. La Deliberazione regionale rappresenta che - su richiesta dell’interessato - le istanze già presentate ai sensi dell’art. 167 del D. Leg.vo 42/2004 oppure ai sensi dell’art. 1 della L. 308/2004, commi 37, 38 e 39, potranno essere archiviate con provvedimento espresso al fine di potersi avvalere della normativa più favorevole.