Con il termine obbligazione intendiamo il rapporto tra due soggetti - il soggetto passivo (debitore) e quello attivo (creditore) - in forza del quale il primo è tenuto nei confronti del secondo ad eseguire una determinata prestazione. Elementi del rapporto obbligatorio sono, quindi, innanzitutto i soggetti (attivo e passivo), che devono essere determinati o determinabili, e, in secondo luogo, l’oggetto, ossia la prestazione. La prestazione deve avere le seguenti caratteristiche:
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1116623111505361
Le obbligazioni del locatore
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1116623111505362
Indicazioni generali e fonte
normativa
L’art. 1575 del Codice civile riguarda le locazioni in genere, sia che il godimento della cosa non esiga l’attività del conduttore, sia che consista nell’adibirla a scopo produttivo. Peraltro, la locazione dei beni produttivi, e ancora più particolarmente quella che ha per oggetto i fondi rustici contemplano speciali diritti ed obblighi delle parti, onde accanto alle obbligazioni principali e generali del locatore sussistono, e formeranno oggetto di esame, altri obblighi o particolarità
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1116623111505363
La consegna dell’immobile
in buono stato di manutenzione
La prima obbligazione del locatore è quella di consegnare la cosa locata in modo che il conduttore sin dall’inizio venga posto in condizione di trarre dalla cosa il godimento che si è ripromesso. A tal proposito, l’art. 1578 del Codice civile prevede che, se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Inoltre, il loca
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1116623111505364
La diligenza del conduttore
L’art. 1578 del Codice civile esclude la rilevanza dei vizi conosciuti o riconoscibili con l’ordinaria diligenza (Trib. Lodi 24/01/2024).
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1116623111505365
La presenza di vizi occulti
In caso di vizi non conosciuti e non facilmente conoscibili, i c.d. “vizi occulti”, che diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità della cosa all’uso pattuito, al conduttore spettano non solo i rimedi della risoluzione del contratto o della riduzione del corrispettivo
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1116623111505366
Dovere del locatore di
prevenire l’inidoneità della cosa medesima
L’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato di servire all’uso convenuto è subordinato alla co
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1116623111505368
Abitabilità
dell’immobile
L’immobile, oggetto della locazione, deve essere idoneo sotto il profilo urbanistico-edilizio, al conseguimento dell’abitabilità: ove det
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1116623111505369
Le immissioni derivanti da
immobili vicini
Le immissioni derivanti da immobili vicini non sono idonee ad integrare vizio della cosa locata, agli effett
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1116623111505370
Titoli
autorizzativi nella locazione ad uso diverso dall’abitativo
In relazione alla consegna dell’immobile, è inevitabile chiedersi se nelle locazioni ad uso diverso dall&rsqu
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1116623111505371
Obblighi del locatore relativi
al rilascio di autorizzazioni o licenze
Secondo un primo orientamento, la mancanza di titoli che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio ed il regolare svolgimento di una determinata attività, costituisce inadempimento del locatore, tale da giustificare la risoluzione del c
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1116623111505372
Onere del conduttore di
verificare l’idoneità del bene all’uso
Secondo altro orientamento, qualora il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna. Ne consegue che, in tale ipotesi, egli non p
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1116623111505373
Le carenze intrinseche o
proprie del bene locato
Tra i due diversi indirizzi giurisprudenziali sopra esaminati si colloca un’ulteriore tesi intermedia, secondo cui l’inadempimento del locatore può configurarsi quando la mancanza di titoli autorizzativi per l’esercizio lecito dell’attività del conduttore secondo l’uso pattuito, dipenda da carenze intri
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1116623111505374
Carattere abusivo dell’immobile
o mancanza di titoli autorizzativi
Infine, secondo altro orientamento, la diretta inerenza della nozione di “vizio” della cosa locata alla struttura materiale del bene, porta ad escludere dal tema dei vizi della cosa, oltre che da quello sulla validità contrattuale, tutti i casi in cui il bene concesso in godimento sia privo dei titoli amministrativi necessari od indispensabili ai fini della utilizzazione della stessa cosa, in sé considerata (ossia, secondo la propria destinazione economica), o in conformità all&r
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1116623111505375
Il mantenimento del bene in
stato da servire all’uso convenuto
Come indicato dall’art. 1576 del Codice civile, il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore. Dunque, interpretando la disposizione in commento, l’obbligazione del locatore non è istantanea ma esige una prestazione continuata e la continuazione, per così dire, cessa con lo spirare del termine del contratto.
Il Legislatore mantiene la distinzione tra riparazioni, sia ordinarie che
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1116623111505376
Ripristino delle parti comuni
dell’edificio
L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’
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1116623111505377
Adeguamento iniziale del locale
Non rientra nell’oggetto della prestazione del locatore l’adeguamento iniziale del bene per lo svolgimento del
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1116623111505379
Adeguamento degli impianti
elettrici
Le obbligazioni del locatore non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’Autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto. Altresì, il locatore non è tenuto a rimborsare al conduttore le spese soste
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1116623111505380
Condizioni igienico-sanitarie
previste da Regolamento comunale
Gli obblighi di manutenzione finalizzati a mantenere le condizioni igienico-sanitarie dell’immobile (previste dal Re
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Strutture murarie dell’immobile
e degli impianti in esse conglobati
Il proprietario del bene locato resta custode delle strutture murarie dell’immobile e degli impianti in esse conglobati, in quanto beni che non passano nella custodia del conduttore, sui quali questi non ha alcuna possibilità di intervenire per prevenire o riparare un danno.
Ne deriva che, se dalla struttura muraria si stacc
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1116623111505382
Rimozione di guasti o
deterioramenti rilevanti
L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo,
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1116623111505383
La garanzia del pacifico
godimento durante la locazione
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1116623111505384
Le molestie
La norma ex art. 1585 del Codice civile differenzia a seconda che si tratti di molestie di diritto o di fatto, individuando il criterio discretivo nella circostanza che il terzo autore della condotta molestatrice pretenda
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1116623111505385
Le molestie di diritto
La molestia di diritto, per la quale è stabilito l’obbligo di garanzia del locatore, si verifica quando un terzo, reclamando sul bene locato diritti reali o personali in conflitto con le posizioni accordate al conduttore dal contratto locativo, compia atti di esercizio della relativa pretesa implicanti la perdita o la menomazione del godimento de
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1116623111505386
Le molestie di fatto
Il conduttore ha diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che, con il proprio comportamento, gli arrechi danno nell’uso o nel godimento dell’immobile locato, avendo un’autonoma legittimazione per proporre l’azione di responsabilità contro l’autore di tale danno, ai sensi dell’art. 1585, comma 2, del Codice civile (Cass. civ. 5 maggio 2020, n. 8466).
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Legittimazione del condomino
Il condominio che faccia valere, nei confronti del proprietario-locatore, la violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di
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1116623111505389
Rivendicazione
A norma degli artt. 1586 e 1777 del Codice civile - che esprimono una regola generale applicabile anche fuori dell’ambito dei contratti di locazione e di deposito - il convenuto in un’azione di rivendica, che in
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1116623111505390
Amministrazione da parte della
collettività dei partecipanti
La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei pot
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1116623111505392
Detenzione qualificata
L’esonero del locatore dalla garanzia per molestie di fatto subite ad opera di terzi dal conduttore presuppone l’immissione di quest’ultimo nella detenzione qualificata del bene che avviene con la consegna ex
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Disamina della stesura del capitolato per l’affidamento del servizio di gestione rifiuti in conformità ai nuovi CAM rifiuti approvati con DM del 23 giugno 2022
Disamina delle nuove norme in materia di digitalizzazione dei contratti pubblici per Ordini e Collegi professionali efficaci dal 1° gennaio 2024, con un particolare focus sul funzionamento di una piattaforma tipo di approvvigionamento digitale
Disamina della stesura del capitolato per l’affidamento del servizio di gestione rifiuti in conformità ai nuovi CAM rifiuti approvati con DM del 23 giugno 2022
Disamina delle nuove norme in materia di digitalizzazione dei contratti pubblici per Ordini e Collegi professionali efficaci dal 1° gennaio 2024, con un particolare focus sul funzionamento di una piattaforma tipo di approvvigionamento digitale
ISBN: 9791255860273
DISPONIBILE DAL 05/02/2025
D.Lgs. 25/11/2024, n. 190
Mercato e produzione - Testo commentato articolo per articolo - Sintesi delle novità e degli elementi rilevanti - Diagramma di flusso dei procedimenti - Decreto aree idonee e relativo commento - Normativa di riferimento aggiornata
ISBN: 9791255860235
Gli strumenti per gestire e risolvere il debito fiscale in via concordata
CON FORMULARIO, GIURISPRUDENZA e TAVOLE SINOTTICHE
Aggiornato al D.Lgs. 13/09/2024, n. 136
(Correttivo al Codice della crisi d’impresa - G.U. 27/09/2024, n. 227)
Gli strumenti deflattivi del contenzioso
(Interpello; Ravvedimento operoso; Autotutela; Acquiescenza; Accertamento con adesione; Definizione delle sole sanzioni; Adesione alle comunicazioni di irregolarità; Conciliazione giudiziale) - La transazione tributaria (nella Composizione negoziata della crisi; negli accordi di ristrutturazione; nel piano di ristrutturazione soggetto ad omologazione; nel concordato preventivo e nel concordato minore)
ISBN: 9791255860266
AGGIORNATO ALLA L. 25/11/2024, N. 177
Con:
Commento puntuale delle modifiche introdotte - Tabella delle violazioni e delle sanzioni - Tabella delle violazioni con decurtazione di punti
ISBN: 9791255860228
Aggiornato al D.Lgs. 13/09/2024, n. 136
(G.U. Serie Generale n. 227 del 27/09/2024)
CON FORMULARIO E GIURISPRUDENZA
LEGIS Giuridica
38.00
36.10
PONI UN QUESITO
ATTENZIONE: non sarà possibile inviare poiché ha esaurito il plafond di richieste di consulenza
Scrivi qui il tuo quesito.
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