Condono edilizio, accertamento del requisito dell’ultimazione

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente contestava il rigetto dell’istanza di condono edilizio presentata ai sensi del D.L. 269/2003 (c.d. terzo condono edilizio). Il Comune aveva negato la sanatoria in considerazione del fatto che, nelle annotazioni del verbale di sopralluogo (avvenuto nell’ottobre 2003), si evidenziava che la copertura del manufatto era stata parzialmente eseguita.
Il ricorrente invece sosteneva che al momento del sopralluogo l’opera era già completa dal punto di vista strutturale e perfettamente apprezzabile nella sua consistenza planovolumetrica.

CONDIZIONI PER L’APPLICABILITÀ DEL TERZO CONDONO EDILIZIO - TAR Lazio-Roma 01/03/2024, n. 4113, nell’accogliere i motivi di ricorso, ha ricordato che ai sensi dell’art. 32, comma 25 del D.L. 269/2003, conv. dalla L. 326/2003, il condono edilizio è consentito per le opere abusive che risultino ultimate entro il 31/03/2003. Il concetto di ultimazione è specificato nell'art. 31, comma 2, L. 47/1985 (i cui principi debbono ritenersi valevoli anche per la disciplina dei condoni successivi), laddove si precisa che si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, esse siano state completate funzionalmente.

La disposizione prevede dunque due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono: si tratta del criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione; e del criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

CRITERIO STRUTTURALE - Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, per edifici "ultimati", si intendono, per costante giurisprudenza, quelli completi “almeno al rustico”, espressione con la quale si rappresenta un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e esattamente calcolabili.
La giurisprudenza ha altresì chiarito che, se sono necessarie le tamponature esterne, a maggior ragione diventa essenziale l'esistenza di una copertura che ha, dal punto di vista della sagoma e del volume, la funzione di definire le dimensioni dell'intervento realizzato e, dal punto di vista costruttivo, lo scopo di rendere conto della compiutezza della realizzazione stessa.
La copertura inoltre deve essere in materiale non precario ed idoneo ad una rifinitura finale con interventi minimi. Sul punto è stata richiamata la sentenza C. Stato 15/09/2015, n. 4287, dove si evidenzia la sufficienza di una copertura in muratura, stabilmente infissa al corpo verticale e costituita con materiale non precario e soltanto non rifinita con tegole o simili, ossia realizzata in maniera tale da permettere la precisa individuazione del volume da condonare, escludendosi ogni possibilità di far luogo a successive modifiche o ampliamenti.

Nel caso di specie i giudici hanno ritenuto che in realtà la copertura, pur necessitando di opere di rifinitura, era già stata realizzata e consentiva di apprezzare le dimensioni dell’intervento realizzato. Una simile conclusione era supportata dalla circostanza che all’interno del manufatto erano già state edificate tramezzature al fine di realizzare un vano di circa mq 4,50, ovvero un’opera di suddivisione interna del locale che presuppone l’avvenuta realizzazione del tetto.

CRITERIO FUNZIONALE - Per completezza, si ricorda che secondo la giurisprudenza (si veda, di recente, C. Stato 12/06/2023, n. 5754), la nozione di completamento funzionale implica uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione; in altri termini l'organismo edilizio, non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza planivolumetrica (come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione al rustico, ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno), ma anche una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d'uso (si veda anche C. Stato 09/03/2018, n. 1513).