La determinazione del canone di locazione commerciale

L’importo del canone di affitto per locali commerciali non è soggetto a limiti di legge ed è, per questo, lasciato all’autonomia contrattuale di conduttore e locatario. Quest’ultimo ha infatti piena facoltà nel chiedere un canone corrispondente al valore di mercato dell’immobile al momento della stipulazione. Se il conduttore accetta la proposta, viene raggiunto un accordo sul canone iniziale.

Dunque, vige il principio della libera determinazione del canone di affitto dei locali commerciali. In virtù di tale principio, sono legittimi tanto il contratto tramite cui le parti predeterminano il canone, quanto il patto successivo con il quale i contraenti provvedono a stabilire un importo del canone diverso da quello inizialmente pattuito.

Perci

In tema di locazioni a uso commerciale, a differenza di quanto previsto per il contratto a uso di abitazione, manca una prescrizione imperativa sulla determinazione del canone. L’unica disposizione relativa al canone è infatti dettata dall’art. 32 della L. 392/1978 che, sul piano testuale, prevede soltanto l’eventuale aggiornamento del corrispettivo dovuto dal conduttore.

La legge ammette infatti che le parti possano stabilire di adeguare il corrispettivo periodico così da mantenere costante nel tempo il valore del canone, suscettibile - come ogni obbligazione pecuniaria - di subire gli effetti del fenomeno inflattivo.

Per comprendere la ratio della disposizione occorre considerare che la durata molto lunga delle locazioni commerciali giustifica l’esigenza del locatore di prevedere un incremento periodico del canone. Sebbene, infatti, per tale tipologia di locazioni la legge non abbia mai fissato limiti alle parti nella determinazione del canone, la mancanza della possibilità di prevedere un aggiornamento finirebbe per penalizzare il locatore che, alla fine del rapporto, si troverebbe con un corrispettivo inferiore, in termini reali, a quello originariamente pattuito.

Molto spesso le locazioni di immobili commerciali sono caratterizzate da accordi in base ai quali il canone di locazione viene stabilito in modo variabile. In alcuni casi l’importo del canone varia in funzione di uno o più elementi preventivamente individuati e concordati dalle parti contrattuali. In tali ipotesi, si è in presenza del c.d. “canone di locazione a scaletta”, in cui il canone è sottoposto ad aumenti o diminuzioni, in base alle variabili pattuite.

In questo caso, è necessario distinguere tra:

Secondo Cass. civ. 26/09/2019, n. 23986, alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati a uso non abitativi, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni nell’arco del rapporto.

A tal fine, a parere dei giudici:

* deve escludersi la necessità di dimostrare, con rilievo condizionante, il collegamento del previsto aumento nel tempo del canone a elementi oggettivi e predeterminati, diversi dalla svalutazione monetaria, idonei a incidere sul sinallagma contrattuale. L’ancoramento a tali elementi costituisce infatti attraverso cui può operarsi detta predeterminazione del canone a scaletta, in alternativa alla quale questa può altrettanto legittimamente operarsi sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo, sia mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in

Ad integrazione di quanto esposto, si evidenziano gli ulteriori princìpi elaborati dalla giurisprudenza di merito successiva agli orientamenti del 2019. In particolare, i giudici di merito hanno sottolineato che:

* nell

Nella convinzione che il contesto socioeconomico italiano risulta oggi ben diverso rispetto all’epoca in cui è stata promulgata la legge sull’equo canone (1978), con il decreto-legge cd. “Sblocca Ital

Le parti possono accordarsi affinché il conduttore esegua a sue spese lavori di ristrutturazione dell’immobile a fronte di una riduzione del canone originariamente pattuito.

Tale accordo deve qualificarsi, a fini fiscali, quale operazione permutativa, con la conseguenza che il locatore è tenuto a fatturare l’intero canone originariamente pattuito applicando il regime IVA previsto per i canoni di locazione, mentre il conduttore è tenuto a fatturare il vantaggio recato al locatore per i lavori di ristrutturazione eseguiti applicando il regime IVA previsto per tale tipologia di lavori N13.

Con la risposta a Interpello n. 424 del 12/02/2022 Visualizza PDF, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in tema di spese di ristrutturazione su immobile commerciale in locazione e canoni a “scaletta”.

Al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

La modifica unilaterale dell’entità del canone di locazione costituisce grave inadempimento: per meglio dire, il conduttore può conseguire la riduzione del canone di locazione solamente dopo aver intrapreso

Il conduttore che abbia continuato a godere dell’immobile nonostante i vizi, non può sospendere del tutto il pagamento del canone di locazio

La mancanza della concessione amministrativa, necessaria per la legale destinazione all’uso pattuito dell’immobile locato (nella specie, mancanza di concessione commerciale per essere il bene adibito a destinazione artigiana) rientra tra i vizi che, diminuendo in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso

Nell’ipotesi nella quale il conduttore di un bene immobile si trovi costretto, per causa imputabile al locatore, a un utilizzo limitato del bene del quale continui comunque a godere, egli può chiedere una riduzione del corrispettivo economico previsto nel contratto di locazione ma non può sospendere totalmente il pagamento del canone.

Nessuna norma, neppure emergenziale, consente al conduttore di ridurre unilateralmente il canone di locazione, sia pure per un tempo limitato, dovendosi considerare che fra le misure previste a livello statale per ridurre l’impatto finanziario della pandemia nelle attività produttive, in particolare nel

Durante l’emergenza pandemica, non potendo il locatore garantire la destinazione d’uso dell’immobile locato, data l’impossibilità di svolgervi l’attività esercitata all’interno, per il divieto legislativo disposto dalla normativa emergenziale dal legislatore per arginare la diffusione del contagio del Coronavirus, l’impossibilità della prestazione da temporanea diventa pa

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Ai fini delle imposte sui redditi relative ai canoni di un contratto di locazione, la riduzione del corrispettivo contrattuale ha effetto, nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, dal momento in cui l’accordo tra le parti acquista data certa ai sensi dell’art. 2704 del Codice civile N29.

In tema, inoltre, come suggerito dagli esperti in materia N30, in merito alla descritta problematica, è opportuno richiamare anche la Risoluzione 28/06/2010, n. 60/E, con la quale l’Amministrazione finanziaria ha fornito importanti chiarimenti in merito agli accordi di riduzione del canone di un contratto di locazione. In particolare, con il citato documento di prassi, si è precisato che:

* gli artt.