Limiti di altezza degli edifici in zone diverse

ALTEZZA DEGLI EDIFICI, CONCETTO DI EDIFICI CIRCOSTANTI - Per gli edifici siti in zona omogenea B, l’art. 8, D.M. 1444/1968 prevede che l’altezza massima dei nuovi edifici non può superare l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti stabiliti dal medesimo D.M. di densità fondiaria.
La giurisprudenza (v. C. Stato 27/03/2023, n. 3115) ha spiegato che per la definizione del concetto di “circostante o limitrofo”, la locuzione edifici circostanti indica gli edifici che si trovano intorno all’area oggetto del permesso, senza a tali fini poter estendere l’area di interesse ad ulteriori concetti come zona o fasce territoriale o comparto.
Tuttavia, l’intento di restringere l’area di confronto non può essere portata all’estremo di poter ritenere rilevanti ai fini del calcolo dell’altezza ammissibile i soli edifici confinanti, trattandosi di locuzione di distinto significato oggettivamente riferibile ad un ambito più circoscritto.
In sostanza, secondo la giurisprudenza, allorquando la disciplina edilizia di riferimento individui l’altezza massima delle nuove costruzioni in relazione a quella degli edifici circostanti, deve aversi riguardo non solo ai manufatti preesistenti confinanti ma anche alle edificazioni che si trovano in un rapporto di ragionevole prossimità con il sedime oggetto del titolo edilizio, con il limite che il giudizio di comparazione non può estendersi all’intera zona o fascia territoriale o comparto nel cui ambito il sedime è ubicato.

IDENTITÀ DI ZONA- Sul tema è intervenuto C. Stato 05/10/2023, n. 8670 nell’ambito di una fattispecie (sopraelevazione in zona B con pregiudizio di un complesso alberghiero situato in zona C) in cui si deduceva l’impossibilità di prendere a confronto edifici che, pur essendo preesistenti e circostanti, ricadano in una zona territoriale diversa.
I giudici hanno affermato che tale limite non è previsto dalla lettera della legge, né può ricavarsi in via interpretativa. La differenziazione per zone introduce un elemento di discontinuità e di frammentazione che, oltre a rendere più complessa e difficoltosa l’applicazione del criterio degli edifici preesistenti e circostanti (ai quali viene aggiunto, praeter legem e in via meramente interpretativa, quello dell’identità di zona), contrasta con la finalità del D.M. che è quella di garantire un’omogeneità nell’altezza dei nuovi edifici rispetto a quella degli edifici preesistenti, finalità che la differenziazione per zone è suscettibile di pregiudicare. In sostanza, rispetto alle zone B, il legislatore ha assegnato rilievo all’altezza degli edifici preesistenti e circostanti, quale che sia la zona in cui ricadano.