Mediazione nelle compravendite immobiliari e diritto alla provvigione

Nel caso di specie un agente immobiliare chiedeva il riconoscimento del diritto alla provvigione per la vendita di un appartamento. In particolare, il mediatore aveva fatto visitare l'appartamento ad una signora accompagnata dalla figlia, ma dopo la scadenza del mandato, quest'ultima acquistava l'immobile tramite un’altra agenzia con la quale il proprietario aveva sottoscritto un nuovo contratto di mediazione.

In proposito C. Cass. civ. 02/02/2023, n. 3165 ha affermato cha la “messa in relazione” di due o più parti per la conclusione dell’affare (art. 1754 c.c.) non è elemento sufficiente, di per sé, a far ritenere che l’affare sia concluso per effetto dell’intervento del mediatore (art. 1755, c.c.). Sul punto la Corte ha richiamato il concetto di causalità adeguata, ricordando che i giudici devono ricostruire nel caso concreto l’efficienza causale dell’intervento del mediatore rispetto alla conclusione dell’affare.

Nel caso di specie, essendosi la compravendita conclusa solo dopo l’intervento del secondo mediatore, andava accertata l’esclusione dell’efficienza causale adeguata del primo. A tal fine, nei precedenti gradi del giudizio, erano state prese in considerazione le seguenti circostanze:
a) la parte interessata all’acquisto che era stata messa in relazione con il venditore dalla prima agenzia non coincideva con la parte acquirente nella compravendita (trattandosi della figlia che aveva accompagnato la madre nelle visite all’immobile svoltesi nel periodo di efficacia dell’incarico);
b) l’affare si era concluso dopo un lasso di tempo significativo dalla scadenza dell’incarico conferito al primo mediatore;
c) il venditore si era rivolto ad un secondo mediatore, la cui opera - autonoma rispetto a quella del primo - aveva avuto un ruolo di efficienza causale adeguata rispetto alla conclusione dell’affare.

Secondo la Corte di Cassazione la concomitanza di tali circostanze portava a ritenere corretto il giudizio dei giudici del merito che avevano escluso il diritto alla provvigione del primo agente immobiliare.

In conclusione la Corte ha enunciato il seguente principio di diritto:
Al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1 c.c., è necessario che la conclusione dell’affare sia effetto causato adeguatamente dal suo intervento, senza che il mettere in relazione delle parti tra di loro ad opera del mediatore sia sufficiente di per sé a conferire all’intervento di questi il carattere di adeguatezza, né che l’intervento di un secondo mediatore sia sufficiente di per sé a privare ex post l’opera del primo mediatore di tale qualità di adeguatezza.