Oneri di urbanizzazione, cambio d'uso senza incremento del carico urbanistico

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente aveva presentato una SCIA per la ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione da commerciale a residenziale della propria unità immobiliare. Il Comune aveva richiesto il pagamento degli oneri di urbanizzazione per completare la pratica edilizia. Secondo la ricorrente, la pretesa dell’amministrazione contrastava con le disposizioni regionali (art. 184, L.R. Toscana 65/2014 e regolamento edilizio comunale) in base alle quali la corresponsione degli oneri per i cambi di destinazione d’uso - con o senza opere - sarebbe dovuta solo in presenza di un affettivo incremento del carico urbanistico.

INCREMENTO DEL CARICO URBANISTICO - Il TAR Toscana 03/05/2022, n. 607 ha confermato l’interpretazione data dal ricorrente in quanto perfettamente coerente con la finalità delle norme che prevedono l’obbligo di corrispondere gli oneri di urbanizzazione a carico dei privati che intendano realizzare un intervento edilizio. Il pagamento degli oneri di urbanizzazione va infatti ricondotto all'aumento del carico urbanistico determinato dal nuovo intervento, nella misura in cui dallo stesso derivi un incremento della domanda di servizi nella zona coinvolta dalla costruzione. Gli oneri di urbanizzazione, quindi, hanno natura compensativa rispetto alle spese di cui l'amministrazione si fa carico per rendere accessibile e pienamente utilizzabile un nuovo o rinnovato edificio. Il fondamento del contributo di urbanizzazione non consiste quindi nel titolo edilizio in sé, ma nella necessità di ridistribuire i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare su quanti beneficiano delle utilità derivanti dalla presenza delle medesime secondo modalità eque per la comunità.

Ne deriva che il pagamento degli oneri di urbanizzazione è dovuto solo nel momento in cui l'intervento determina un aumento del carico urbanistico, da accertare in base alle peculiarità del caso di specie.

MUTAMENTO D’USO DA COMMERCIALE A RESIDENZIALE - Alla luce delle suesposte considerazioni, è stato osservato che nella fattispecie - pur essendosi realizzato un cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali (da commerciale a residenziale), che per legge è urbanisticamente rilevante e quindi potenzialmente foriero di un incremento del carico urbanistico - l’intervento non aveva determinato aumento di volumi, superfici o unità immobiliari.
Inoltre, il passaggio dalla destinazione commerciale a quella residenziale aveva comportato una riduzione del carico urbanistico, sia sotto il profilo del traffico veicolare, sia sotto il profilo delle dotazioni destinate a parcheggi, posto che l’afflusso giornaliero di persone riconducibile ad un esercizio commerciale è superiore a quello relativo ad una singola unità abitativa; infine, l’intervento ricadeva in zona già ampiamente urbanizzata.
La ricorrente, dunque, aveva fornito elementi sufficienti a dimostrare che non vi era stato aumento del carico urbanistico e che, conseguentemente, non erano dovuti gli oneri di urbanizzazione richiesti dal Comune. L’amministrazione, al contrario, non aveva fornito elementi oggettivi che, a fronte delle allegazioni di parte ricorrente, potessero dimostrare che l’intervento, per le sue specifiche caratteristiche, avesse generato un incremento del peso sul tessuto urbano e sui servizi di zona.
In conclusione il TAR ha accolto il ricorso, annullato i provvedimenti impugnati nella parte in cui avevano imposto il pagamento degli oneri di urbanizzazione e condannato il Comune alla restituzione delle somme versate a tale titolo.