Vizi e difetti del cappotto termico, casistica e rimedi

Non è insolito che le opere realizzate a seguito di interventi di manutenzione o ristrutturazione non siano conformi alle aspettative del committente. Può accadere infatti che le opere consegnate non risultino corrispondenti a quanto pattuito, o ancora che presentino vizi che, a seconda della gravità, possono limitarne o renderne addirittura impossibile l’utilizzo. Ciò può verificarsi anche nel caso di lavori di efficientamento energetico, ad esempio quando il cappotto termico presenti vizi:
- da un punto di vista estetico (es. imperfezioni delle finiture o dei pannelli isolanti),
- oppure dal punto di vista funzionale (es. isolamento dell’edificio minore di quanto pattuito).
Il contributo fornisce un quadro sulle azioni previste dall’ordinamento a tutela del committente, con indicazioni in merito agli strumenti da utilizzare per far fronte a tali situazioni.

RESPONSABILITÀ CONTRATTUALE EX ART. 1667 - Le fattispecie quali quella descritta vanno ricondotte alla normativa sul contratto di appalto, e in particolare dell’art. 1667, c.c. che disciplina le conseguenze in caso di difformità e di vizi dell’opera realizzata. Va per prima cosa richiamata la differenza tra le due casistiche:
* difformità: non corrispondenza di quanto realizzato rispetto a quanto stabilito nel contratto;
* vizio: carenza dell’opera rispetto alla “regola dell’arte” sotto il profilo qualitativo e/o funzionale.

Pertanto, per poter contestare una difformità occorre che questa sia riconducibile al mancato rispetto di previsioni contrattuali, quindi quanto più dettagliate e specifiche saranno state le richieste formulate in sede contrattuale e/o di capitolato tecnico, tanto maggiori saranno le possibilità di contestarle.
Rimanendo nell’esempio di isolamento dell’edificio tramite cappotto termico, potrebbe essere utile fare riferimento ad una certificazione di prodotto del cappotto termico (ETA) che attesti l’utilizzo di prodotti da costruzione di cui sia stata provata la qualità e durabilità delle prestazioni (vedi Norme armonizzate e Valutazione tecnica europea per i prodotti da costruzione).

Viceversa, per contestare un vizio potrà anche trattarsi, pur in assenza di specifiche previsioni di contratto, di fattispecie che evidentemente comportano carenze rispetto a ciò che si possa intendere come “regola dell’arte”, sulla base degli standard tecnici normalmente richiesti per opere simili.

Azioni a disposizione del committente - Ai sensi dell’art. 1668, c.c., in caso di difformità e vizi dell’opera, il committente ha le seguenti possibilità:
* chiedere l’eliminazione dei vizi a spese dell’appaltatore;
* chiedere una riduzione del corrispettivo contrattualmente pattuito, nei casi in cui i vizi riscontrati non siano eliminabili e/o la difformità sia tale da pregiudicare comunque la corretta utilizzazione dell’opera. La riduzione va quantificata in ragione della differenza di valore tra quanto contrattualmente stabilito e quanto realizzato: in pratica, bisogna quantificare il minor valore dell’opera realizzata in termini qualitativi e funzionali rispetto all’opera pattuita;
* chiedere la risoluzione del contratto, solo però quando le difformità e i vizi siano tali da rendere l’opera assolutamente inaccettabile, perché inadatta alla sua destinazione o del tutto diversa da quella pattuita.

All’atto pratico, con riguardo alla posizione del committente, è consigliabile che lo stesso, sulla scorta delle valutazioni e indicazioni fornite dal direttore dei lavori, contesti in maniera circostanziata e dettagliata i difetti riscontrati, valutando se richiedere l’eliminazione dei difetti o una riduzione di prezzo.
Il fatto che l’impresa rilasci una dichiarazione in merito alla conformità dell’opera non avrebbe rilevanza in un contesto del genere.

RESPONSABILITÀ EXTRACONTRATTUALE EX ART. 1669 - Oltre a ciò, sussistendone i presupposti, è attivabile la tutela ai sensi dell’art. 1669, c.c., che consente la richiesta di risarcimento del danno (si tratta quindi di una responsabilità extracontrattuale) cagionato in caso di vizi costruttivi più gravi, suscettibili di influire sull’opera in termini di solidità, sicurezza, efficienza e durabilità, oppure compromettendone in maniera significativa l’utilizzabilità. Pertanto, ai fini dell’operatività di tale articolo rileva la tipologia del difetto, che, se tale da pregiudicare in maniera apprezzabile il normale godimento dell'immobile, ricade appunto nell'ambito di applicazione dell'art. 1669, c.c.

MANUTENZIONE E RISTRUTTURAZIONE - L’art. 1669, c.c. ha sollevato dubbi interpretativi che in passato avevano diviso la giurisprudenza: da un lato alcune sentenze limitavano l’applicabilità della disposizione alla sola ipotesi della costruzione ex novo degli edifici (C. Cass. 20/11/2007, n. 24143) e, dall’altro, altre pronunce ne estendevano l’operatività anche alle ipotesi della ristrutturazione o manutenzione degli immobili (C. Cass. civ. 04/11/2015, n. 22553).
A sanare il contrasto sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. 27/03/2017, n. 7756) le quali, privilegiando l’interpretazione estensiva, hanno affermato che la responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669, c.c. sussiste, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche per le opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, per gli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo.

DIFETTI NEL CAPPOTTO TERMICO - Ne discende l’applicabilità della norma anche il caso degli interventi di isolamento termico per il quale il grave vizio potrebbe essere costituito, ad esempio, da una riduzione apprezzabile della capacità di isolamento rispetto a quanto atteso, oppure da difetti che possano compromettere la sicurezza degli elementi applicati, o simili.
Sul punto è utile richiamare la pronuncia C. Cass. civ. 04/09/2019, n. 22093 secondo cui la carente realizzazione dell'isolamento termico rientra tra i gravi difetti dell’opera di cui all’art. 1669, c.c. I giudici hanno spiegato che configurano gravi difetti dell'edificio anche le carenze costruttive dell'opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (come ad esempio impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, ecc.), purché tali da incidere negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici.

TERMINI - L’art. 1667, c.c. prevede termini ristretti per poter esercitare le facoltà concesse al committente, il quale deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. L’azione si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera.

Per l’azione ex art. 1669, c.c. sono previsti termini maggiori: la denuncia del vizio deve essere effettuata entro un anno dalla scoperta, semprechè questa sia avvenuta entro dieci anni dal compimento dell’opera. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia.
La norma individua dunque tre termini che sono interdipendenti, nel senso che la responsabilità non può essere fatta valere qualora anche uno solo non sia rispettato:
- uno, decennale, attinente al rapporto sostanziale con il costruttore decorrente dal compimento dell'opera, e non dalla data di acquisto dell'immobile;
- un secondo, di decadenza, per la denuncia del pericolo di rovina o dei gravi difetti, di un anno dalla scoperta del vizio o del difetto che decorre dal giorno in cui il committente o l'acquirente abbia conseguito un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dalla imperfetta esecuzione dell'opera;
- un terzo, di prescrizione, per l'esercizio dell'azione, di un anno dalla denuncia. L'azione risarcitoria può essere iniziata anche dopo la scadenza del termine decennale - che attiene alle condizioni di fatto che danno luogo alla responsabilità del costruttore, e non anche all'esercizio dell'azione - purché entro un anno dalla tempestiva denuncia dei vizi. Con tale iniziativa giudiziale può essere chiesta la condanna del costruttore, alternativamente, al pagamento della somma di denaro corrispondente al costo delle opere necessarie per l'eliminazione dei difetti, ovvero all'esecuzione diretta di tali opere.

L'impegno inerente all’eliminazione dei vizi assunto dall’appaltatore implica il riconoscimento della loro esistenza e determina il sorgere di una nuova obbligazione soggetta alla prescrizione ordinaria.

DENUNCIA - I termini per la denuncia decorrono dalla conoscenza effettiva del vizio. L'onere della prova circa la tempestiva proposizione della denuncia incombe sul committente e non sul costruttore, posto che la stessa costituisce condizione necessaria dell'azione. Il relativo accertamento, dato che riguarda un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, purché sorretto da una motivazione congrua ed esente da vizi logici o da errori di diritto.
L’onere della denuncia non è ottemperato correttamente se la contestazione dei vizi è effettuata dal direttore dei lavori non avente il potere di compiere atti giuridici per conto del committente.
La denuncia non è soggetta a requisiti particolari di forma (può essere effettuata ad esempio tramite raccomandata) e può fondarsi su un’indicazione sintetica dei vizi.
Il committente è assolto dall'onere della denuncia quando vi sia riconoscimento da parte dell'appaltatore dei vizi e delle difformità (dovendosi ritenere estesa all'art. 1669, c.c. la regola contenuta dall’art. 1667, c.c.).

NECESSITÀ CHE I VIZI SIANO OCCULTI - Sia nel caso dell’art. 1667, c.c. che dell’art. 1669, c.c. è necessario che i difetti o vizi siano occulti, ossia che non siano riconoscibili né conosciuti al momento del collaudo. Per i vizi non occulti (e quindi palesi) non è necessaria la denuncia, ma si devono far valere in sede di verifica o di accettazione dell’opera.
E così ad esempio nel caso del cappotto termico, se il DL rilevi che le finiture siano di mediocre qualità, oppure che l’apposizione dei pannelli isolanti non sia stata effettuata “a regola d’arte” - comportando un effetto negativo sull’estetica della facciata - il committente può decidere di chiedere l’eliminazione di tali imperfezioni o una riduzione del prezzo. Se invece accetta i lavori senza alcuna contestazione, non potrà successivamente contestare tali difetti, ma solo quelli non conosciuti/conoscibili prima dell’accettazione.

SCHEMA RIEPILOGATIVO