Condominio minimo e Superbonus: fatture, bonifici e CILAS

Due o più unità che costituiscono un unico edificio possono essere considerate un “condominio” quando presentino parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile (quindi ad esempio le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, ecc.), e altresì se sussiste in esso la “proprietà mista”, cioè se vi sono almeno due proprietari diversi (ad esempio anche un edificio con due unità, di cui una di proprietà di A l’altra in comproprietà tra lo stesso A e B, costituisce un condominio).
Secondo la giurisprudenza (vedi ad esempio Cass. 04/06/2008, n. 14813), il condominio esiste per la sola presenza delle due condizioni sopra menzionate, senza necessità “costituirlo” formalmente.
Detto condominio si definirà “minimo” nel caso in cui il numero di condòmini sia ridotto al minimo, cioè a due.

CONDOMINIO MINIMO, QUANDO SERVE AMMINISTRATORE E REDAZIONE REGOLAMENTO - Ai sensi dell’art. 1129 del Codice civile, è obbligatorio nominare un amministratore quando i condòmini sono in numero maggiore di 8 (9 o più).
A maggior chiarimento di tale disposizione, si rappresenta quanto segue con riferimento ai criteri per il computo:
- uno stesso soggetto proprietario (o comproprietario) di più unità immobiliari vale sempre come un solo condòmino, a prescindere da quante unità immobiliari possieda;
- altrettanto, più soggetti che siano comproprietari della stessa unità immobiliare, valgono sempre e solo come un solo condòmino.
Di conseguenza, nel caso in cui il numero dei condòmini sia inferiore alla soglia prevista dalla legge, non sorge l’obbligo di nomina, seppure essa possa essere certamente opportuna per una migliore e più ordinata gestione della cosa comune. Ad ogni modo, lo stesso art. 1129 del Codice civile, comma 6, in mancanza di nomina dell’amministratore, riconosce la possibilità di avvalersi di una “persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”, stabilendo che “in mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore”.
Per altro verso l’art. 1138 del Codice civile, al comma 1, prevede che quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a 10 (si farà riferimento ai medesimi criteri di computo sopra illustrati) deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

CONDOMINIO MINIMO E SUPERBONUS - Per i casi in cui non sia obbligatorio nominare un amministratore, la Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 1.1 ha chiarito che al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale (di converso, quando i condòmini siano più di 8 e quindi la nomina dell’amministratore è obbligatoria, se si verifica tale condizione ma le strutture oggetto degli interventi non risultano costituite in condominio secondo la disciplina civilistica prevista, si ritiene che non si possa fruire della detrazione Superbonus - vedi Interpello 03/02/2021, n. 83).

Il principio è ribadito anche in vari interpelli, vedi ad esempio: Interpello 18/03/2021, n. 196; Interpello 14/12/2021, n. 809 (per approfondimenti vedi Superbonus 110%: Massimario interpelli Agenzia delle entrate).
In tali casi (vedi Circolare 25/06/2021, n. 7/E, pag. 441), ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condòmino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio (a tale proposito, si ricorda che, in mancanza del codice fiscale del condominio minimo, è necessario produrre un’autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio).

INTESTAZIONE DELLA FATTURA E DISPOSIZIONE DEL BONIFICO - Ci si chiede, nei casi di condominio senza amministratore e codice fiscale, se:
1) i pagamenti possano essere effettuati da ciascun condòmino direttamente al fornitore per la propria quota, quindi con fatture intestate al singolo condòmino;
oppure
2) i pagamenti debbano obbligatoriamente essere effettuati da un condòmino incaricato, a cui saranno intestatele fatture dei fornitori e ciò anche nel caso di cessione del credito o sconto in fattura.
Il dubbio è legittimo in quanto nella citata Circolare 7/E/2021 si legge a pag. 300 che “in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi realizzati su parti comuni di un condominio minimo per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico. Ogni condòmino che ha eseguito il bonifico per la propria quota di competenza deve riportare in dichiarazione il proprio codice fiscale”.
È evidente che non si capisce quale sia il corretto modo di operare, tra i due sopra indicati.

Qualche ulteriore dettaglio è presente nella risposta all’Interpello 14/12/2021, n. 809.
Nel caso in cui non venga richiesto il codice fiscale del condominio minimo - afferma l’Agenza delle entrate nella risposta all’Interpello 809/2021 - le fatture devono essere emesse nei confronti del condòmino, o di entrambi i condòmini (nel caso esaminato dall’Interpello c’erano due condòmini), che effettua, oppure effettuano anche i correlati adempimenti.
Inoltre, come ribadito, da ultimo, nella Circolare 25/06/2021, n. 7/E, con riferimento alle detrazioni attualmente disciplinate dall’art. 14 del D.L. 63/2013 e dall’art. 16 del D.L. 63/2013, tali detrazioni spettano anche a colui che non risulti intestatario del bonifico e/o della fattura nella misura in cui abbia effettivamente sostenuto le spese, a prescindere dalla circostanza che il bonifico sia stato o meno ordinato da un conto corrente cointestato con il soggetto che risulti, invece, intestatario dei predetti documenti.
Ai fini della detrazione è tuttavia necessario che i documenti di spesa siano appositamente integrati con il nominativo del soggetto che ha sostenuto la spesa e con l’indicazione della relativa percentuale. Tali integrazioni devono essere effettuate sin dal primo anno di fruizione del beneficio, essendo esclusa la possibilità di modificare nei periodi d’imposta successivi la ripartizione della spesa sostenuta.
Nonostante il riferimento della Circolare 25/06/2021, n. 7/E sia al D.L. 63/2013, nel citato Interpello è stato affermato che “i medesimi principi si rendono applicabili anche ai fini del Superbonus” (vedi Circolare 7/E/2021, pag. 308).

In pratica, sembra evincersi dal “chiarimento” dell’Agenzia entrate, si può operare in entrambi i modi:
1) fatture e pagamenti intestati al condòmino delegato, ma in questo caso con indicazione in fattura del codice fiscale anche degli altri condòmini, ciascuno con la propria quota di spettanza;
2) fatture e pagamenti intestati direttamente ai singoli condòmini.

CONDOMINIO MINIMO E COMPILAZIONE DELLA CILAS - Nella CILAS, la sezione “Dati del titolare” riporta i dati della persona fisica committente dell’intervento, oppure della persona fisica che presenta il modello in quanto rappresenta il soggetto committente dell’intervento, e va quindi sempre compilata.
In caso di interventi condominiali, il titolare dell’intervento è il condominio, quindi nella sezione in questione andranno riportati i dati dell’amministratore, contestualmente compilando la sezione “Dati del condominio” inserendo nel campo di tale sezione denominato “In qualità di” la dicitura “Amministratore”. Ovviamente si dà per scontato che l’amministratore sia in possesso dell’opportuna delibera assembleare per procedere a presentare la pratica.
Qualora si tratti di condominio senza amministratore e codice fiscale, nella sezione in questione andranno riportati i dati del soggetto delegato dagli altri condòmini alla gestione della pratica. In questo caso si ritiene che vada compilata anche la sezione “Dati del condominio” inserendo nel campo di tale sezione denominato “In qualità di” la dicitura “Delegato”, e senza compilare invece i dati del codice fiscale o partita IVA del condominio, che non sono disponibili.
Si ritiene che il delegato per i condòmini minimi senza amministratore debba essere in possesso di idonea procura, e questa dovrà essere allegata alla CILAS. A tale scopo a nostro giudizio è opportuna una procura speciale autenticata (seppure non richiesta da alcuna norma).

Inoltre, la sezione “Dati del procuratore/delegato” va compilata solo quando a presentare la CILAS è un soggetto diverso dal titolare reale del potere di presentare la pratica, a ciò appositamente delegato. Rientra in questa casistica anche l’ipotesi di condominio “minimo” (per il quale non vi è obbligo di nominare l’amministratore), nel qual caso come detto il soggetto appositamente delegato dai diversi proprietari deve come detto essere in possesso di una procura alla presentazione della pratica.