Determinazione del canone di locazione immobiliare e aggiornamento con Indici ISTAT

La determinazione, l’entità e l’aggiornamento periodico del canone per i contratti di locazione immobiliare, nonché la durata dei contratti stessi ed altri aspetti di dettaglio sono disciplinati:

- per i contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo:

- dalla

Si definisce “equo canone” il canone di locazione di immobili ad uso abitativo quantificato secondo parametri stabiliti per legge. La determinazione dell’equo canone degli immobili è regolata dagli

Ai sensi dell’art. 12 della L. 392/1978, l’equo canone degli immobili non può essere superiore al 3,85% del valore locativo dell’immobile, a sua volta pari al costo base di produzione moltiplicato per la superficie convenzionale dell’immobile.

Le modalità per la determinazione della superficie convenzionale sono stabilite dall’art. 13 della L. 392/1978, mentre il costo base di produzione a metro quadrato è determinato:

- per gli immobili la cui costruzione sia stata ultimata entro il 1975, dall’art. 14 della L. 392/1978;

- per gli immobili la cui costruzione sia stata ultimata dopo tale data, sulla base di appositi decreti presidenziali (non più pubblicati dal 1998, in conseguenza dell’abrogazione della disciplina ad opera della L. 431/1998).

Nella Tabella 1 è riepilogato il costo base di produzione al metro quadrato per immobili ai fini della determinazione dell’equo canone ai sensi degli artt. 14 e 22 della L. 392/1978, in base all’art. 14 della L. 392/1978 ed ai decreti presidenziali emanati tra il 1975 ed il 1998.

Il costo base di produzione deve essere altresì corretto secondo i coefficienti previsti dagli artt. 16-21 della L. 392/1978, che si basano su:

- tipologia immobiliare, con riferimento alla categoria catastale (art. 16 della L. 392/1978);

- classe demografica (numero di abitanti) del comune (art. 17 della L. 392/1978);

- ubicazione dell’immobile (art. 18 della L. 392/1978);

- livello di piano (art. 19 della L. 392/1978);

- vetustà (art. 20 della L. 392/1978);

- stato di conservazione e manutenzione dell’immobile (art. 21 della L. 392/1978).

Inoltre, se l’immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all’uso convenuto, il canone può essere maggiorato fino ad un massimo del 30%.

Costo base di produzione al metro quadrato per immobili ai fini della determinazione dell’equo canone, in base all’art. 14 della L. 392/1978, ed ai decreti presidenziali emanati tra il 1975 ed il 1997

Ad esempio, si ipotizzi un contratto relativo ad immobile:

- ultimato nel 1980 in Lombardia (costo base di produzione pari a 500.000 Lire, corrispondenti a 258,23 Euro);

- avente una superficie convenzionale di 100 m².

L’equo canone di base sarà pari a:

258,23 x 100 x 3,85% = 994,19 Euro

Si ipotizzino inoltre i seguenti coefficienti correttivi.

Secondo quanto stabilito dall’art. 25 della L. 392/1978, per i contratti stipulati con equo canone, ciascuna delle parti ha diritto in ogni momento all’adeguamento del canone

La L. 431/1998 - che come visto ha soppiantato il regime dell’equo canone - prevede in estrema sintesi la possibilità di stipulare contratti rientranti in due tipologie:

- contratti in regime di libero mercato, che si basano sulla libera contrattazione tra il locatore e il conduttore e devono avere una durata minima di 4 + 4 anni

La locazione degli immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (ad esempio i negozi) è disciplinata dal Capo II del Titolo I (artt. 27-42 della L. 392/1978).

Quanto alla durata, l’

L’art. 24 della L. 392/1978 (ora abrogato, ma ancora applicabile per i contratti che soggiacciono alla disciplina dell’equo canone) dispone che il canone - determinato come illustrato in precedenza - deve essere aggiornato applicando allo stesso il coefficiente pari al 75% della variazione assoluta dell’Indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (c.d. “Indice FOI”) intervenuta tra l’anno base e l’anno preso in considerazione, e non sommando i singoli aggiornamenti annuali al canone di base N5. L’aggiornamento del canone decorr

Ad esempio, ipotizzando un contratto relativo ad immobile:

Ad esempio, ipotizzando un contratto relativo ad immobile:

Per i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (ad esempio i negozi) - disciplinati dagli artt. 27-42 della L. 392/1978, vige ancora l’art. 32 della L. 392/1978, in base al quale:

- le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore;

- per i contratti stipulati ad una durata non inferiore a quella minima di 6+6 anni (si veda l’art. 32 della L. 392/1978, comma 2, come modificato dall’

Ad esempio, ipotizzando un contratto relativo ad immobile:

- stipulato ne

Ad esempio, ipotizzando un contratto relativo ad immobile:

- stipulato ne

L’art. 3 del D.L. 06/07/2012, n. 95 (convertito in legge dalla L. 07/08/2012, n. 135), stabilisce al comma 1 che l’aggiornamento ISTAT non si applica ai canoni di locazione dovuti dalla pubblica amministrazione per l’utilizzo di immobili in locazione passiva di proprietà pubblica o privata, per finalità istituzionali.

La norma si applica ai canoni dovuti dalle amministrazioni inserite nel conto economico consolidato della P.A. (come individuate dall’ISTAT ai sensi dell’