Sent. C. Cass. 15/05/2007, n. 11196

1. L’assunzione a carico del proprietario degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte di quelle di urbanizzazione secondaria (cui è subordinata l’autorizzazione per la lottizzazione) costituisce un’obbligazione propter rem (cioè per l’assolvimento degli oneri relativi a quelle opere, ndr) e comporta che dette opere devono essere eseguite da coloro che sono proprietari al momento del rilascio della concessione edilizia e che ben possono essere persone diverse da quelle che stipularono la convenzione, per avere da queste acquistato una parte del suolo su cui far sorgere singoli o gruppi di lotti. È stato, tuttavia, precisato che la natura reale dell’obbligazione non riguarda, invece, i soggetti che utilizzano le opere di urbanizzazione da altri realizzate per una loro diversa edificazione, senza avere con essi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, devono pagare al Comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione. Orbene, se la qualificazione di obbligazione «propter rem» è quella che assume rilievo nel rapporto tra Comune e soggetto proprietario dell’area fabbricabile, cui viene rilasciato il provvedimento permissivo della costruzione, è logico ritenere che, al di fuori di detto rapporto, qualora il soggetto titolare del provvedimento, che abbia eseguito le opere di urbanizzazione, intenda rivalersi della spesa già sostenuta dai soggetti diversi, che della suddetta area fabbricabile siano successivamente divenuti proprietari, ciò può ottenere soltanto in virtù di espressa pattuizione negoziale, nella quale non viene più in rilievo l’obbligazione propter rem. (Nella specie, la società lottizzatrice, che aveva provveduto all’esecuzione delle previste opere di urbanizzazione, ha convenuto, con i soggetti acquirenti dei vari lotti già urbanizzati, che della spesa a tal fine sostenuta per l’intero complesso lottizzato essa poteva rivalersi nei confronti degli stessi acquirenti in misura proporzionale alla cubatura utilizzabile del lotto fabbricabile).