Cessione di cubatura, presupposti e condizioni di legittimità

LA CESSIONE DI CUBATURA - La cessione di cubatura è un istituto di fonte negoziale in forza del quale è consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la “cessione” della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto. In tale modo il proprietario di quest’ultimo può chiedere al Comune un permesso di costruire con una cubatura maggiore rispetto a quella che avrebbe potuto realizzare in assenza della predetta cessione.

Tale istituto si è sviluppato a seguito dell’introduzione dell’art. 41-quinquies della L. 1150/1942 (c.d. Legge urbanistica) ad opera dell’art. 17 della L. 765/1967 e degli standard edilizi di cui al D.M. 1444/1968. In particolare, l’art. 41-quinquies ha stabilito che il piano regolatore debba prevedere limiti inderogabili di densità edilizia, rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi e che tali limiti debbano essere definiti per zone territoriali omogenee. In tal modo lo ius aedificandi, inerente alla proprietà del suolo e di essa manifestazione, può essere attuato secondo quanto stabilito dagli atti di pianificazione i quali ne stabiliscono, oltre che la destinazione, gli indici di edificazione. Questi ultimi, a loro volta, in rapporto all’estensione dell’area, determinano la capacità edificatoria (o cubatura) realizzabile.
Con la cessione di cubatura, la capacità edificatoria viene incrementata con il trasferimento di diritti edificatori provenienti da un’altra area, che ne rimane priva, in tutto o in parte, mentre tali diritti sono utilizzati dal fondo ricevente.

PRESUPPOSTI - C. Stato 31/05/2022, n. 4417 ha spiegato che il presupposto logico del c.d. “asservimento” (del fondo che si priva della propria capacità edificatoria in favore del fondo che la riceve) consiste nell’interesse della P.A. affinché sia osservato il rapporto tra superficie edificabile e volumi realizzabili nell’area interessata ma, al tempo stesso, nella sostanziale indifferenza alla materiale collocazione di fabbricati, fermi restando evidentemente i limiti di cubatura realizzabile in un determinato ambito territoriale, fissati dal piano, oltre al rispetto degli delle distanze e delle eventuali prescrizioni sulla superficie minima dei lotti.
Il trasferimento della cubatura è tuttavia subordinato al soddisfacimento, pena l’invalidità dell’asservimento, delle seguenti condizioni:
1) l’omogeneità di destinazione d’uso;
2) la contiguità territoriale (i fondi, seppur non necessariamente adiacenti, devono essere significativamente vicini, altrimenti ne risulterebbero stravolte proprio le previsioni di piano sulla densità edificatoria di zona e incrinata l’inderogabilità delle relative prescrizioni).
La cessione di cubatura non è ammessa nel caso in cui gli strumenti urbanistici vietino, in via immediata e diretta, tali operazioni per alcune aree oppure adottino scelte sui limiti di volumetria che conducano a un esito analogo.

REQUISITO DELLA VICINANZA DEI FONDI - Con particolare riferimento alla contiguità territoriale, il Consiglio ha chiarito che il trasferimento (totale o parziale) della capacità edificatoria del fondo avviene - tra privati - a favore di un'area fin dall'inizio ben determinata, se non necessariamente contigua quantomeno prossima, e di destinazione urbanistica omogenea. Come si è detto, non vi è incidenza sulla pianificazione generale, attesa l'invarianza della cubatura complessiva, l'omogeneità delle aree coinvolte e l'estraneità alla cessione in sé della P.A. (tanto che viene talvolta definita come intervento di “micropianificazione urbanistica ad iniziativa privata”), alla quale sarà tuttavia demandato di assentire il rilascio, a favore del cessionario, del permesso di costruire maggiorato della quota di cubatura trasferita.
Sul punto è stato ricordato che la giurisprudenza ha riconosciuto utilizzabili asservimenti riferiti ad aree, anche se non contigue sul piano fisico, vicine però in modo significativo (C. Stato 30/10/2003, n. 6734; vedi anche C. Cass. pen. 10/06/2021, n. 22832).

MANTENIMENTO DELL’EQUILIBRIO URBANISTICO DELLA ZONA - Ai fini della valutazione della qualificazione delle aree come “contigue” o meno è necessario peraltro verificare in concreto se la cessione di cubatura possa alterare l’equilibrio urbanistico della zona considerata.

Nella fattispecie:
- l’incremento di volumetria non incideva su ulteriori parametri urbanistici o edilizi, rispetto alla volumetria, che tra l’altro era contenuta e riconducibile a zona di piano omogenea e contigua, essendo collocata a circa 40 metri di distanza dalla zona di piano ricevente;
- non era stata dimostrata la creazione di nuovo volume;
- la struttura fisica dell’immobile e, con essa, il più generale equilibrio di piano, non risultavano intaccati dall’operazione in questione, mentre risultava una modifica del carico urbanistico a seguito della nuova destinazione residenziale, ma il medesimo carico veniva meno nell’area contigua privata della corrispondente volumetria.

In tale situazione il Consiglio di Stato ha escluso la sussistenza di uno squilibrio nei parametri urbanistici complessivi e ha riconosciuto soddisfatti i presupposti sopra evidenziati con riguardo alla contiguità tra le aree interessate.