Bonus facciate, casi dubbi: individuazione zona urbanistica, intervento di isolamento a cappotto

Con la pubblicazione della Circolare 14/02/2020, n. 2/E, ha sostanzialmente preso il via il c.d. “bonus facciate”, l’agevolazione per gli interventi di recupero e restauro delle facciate esterne degli edifici introdotta dalla Legge di bilancio 2020. Vedi in proposito:
- Bonus facciate: interventi ammessi, beneficiari, importo dell’agevolazione
- Agevolazioni recupero o restauro della facciata esterna (c.d. bonus facciate)

I chiarimenti emessi dall’Agenzia delle entrate hanno tuttavia lasciato aperti una serie di casi dubbi, che emergono a seguito dei primi tentativi di messa in pratica del bonus. Ne esaminiamo qui di seguito alcuni.

INDIVIDUAZIONE DELLE ZONE URBANISTICHE AMMESSE AL BONUS - Ai sensi del comma 219 dell’art. 1 della L. 160/2019, gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna possono usufruire delle agevolazioni solo se eseguiti su edifici ubicati in zona omogenea A o in zona omogenea B, di cui all’art. 2 del D.M. 1444/1968.
Si tratta dunque:
- dei “centri storici” (parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi);
- delle “aree urbanizzate” (parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore a 1/8 della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq).

Zona C completamente edificata. A tal proposito, ci si chiede ad esempio come considerare parti del territorio classificate come zona omogenea C (parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali la edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alle zone B), nelle quali però a seguito del programmato sviluppo insediativo, si siano raggiunti indici di edificazione maggiori di quelli previsti per la zona B.
Per questi casi, è molto probabile che l’Agenzia delle entrate adotti un orientamento restrittivo e aderente al dato letterale della classificazione urbanistica emergente dalle certificazioni rilasciate dall’ente locale (vedi punto 2 della Circolare 14/02/2020, n. 2/E), dando vita tuttavia ad una ingiustificata disparità di trattamento tra situazioni sostanzialmente uguali. In attesa di auspicabili future aperture, si ritiene che allo stato attuale in questi casi il bonus facciate non sia applicabile.

Enti locali che adottano una differente nomenclatura per le zone. Altro caso dubbio è quello degli enti locali che, come ad esempio in Lombardia o in Liguria, usano una nomenclatura diversa, come “ambito storico”, “ambito residenziale”, “ambito di trasformazione”, con ulteriori eventuali sottoclassificazioni.
In questi casi - seppure spesso la nomenclatura adottata sia facilmente riconducibile alle tradizionali “zone” - qualora non esistesse nella documentazione a corredo della pianificazione urbanistica dell’ente una sorta di “tavola di corrispondenza” tra la classificazione e quella di cui all’art. 2 del D.M. 1444/1968, resterebbe la possibilità di provare a farsi rilasciare dal competente ufficio comunale un’attestazione in merito alla corrispondenza delle zone, da produrre in caso di contestazioni all’amministrazione finanziaria unitamente alla certificazione urbanistica, che come si è visto viene comunque richiesta.

INTERVENTO DI ISOLAMENTO A CAPPOTTO - VALUTARE LA FATTIBILITÀ - Ai sensi del comma 220 dell’art. 1 della L. 160/2019, se gli interventi non sono di mera pulitura o tinteggiatura, ma siano anche interventi influenti dal punto di vista termico, oppure interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, occorre acquisire l’Attestato di prestazione energetica nonché rispettare determinati limiti di trasmittanza termica post-intervento. Inoltre, in questi casi è necessario rispettare le stesse procedure e gli stessi adempimenti previsti per gli interventi sull’involucro edilizio dal cosiddetto “ecobonus”.
Ciò vuol dire che, ad esempio, un intervento di “isolamento a cappotto” - normalmente agevolato in base ai parametri di riferimento del c.d. “ecobonus” con la detrazione del 50% delle spese sostenute e comunque di non più di 60.000 Euro - potrebbe usufruire dei più appetibili parametri del “bonus facciate”, che consente di detrarre il 90% delle spese sostenute, senza un limite massimo (a condizione ovviamente che l’intervento sia fattibile in termini di rispetto di distanze, altezze e volumetrie consentite, si veda Risparmio energetico: deroghe a distanze e altezze, bonus volumi, esenzione da oneri).
A tale proposito, tuttavia, nella Circolare 14/02/2020, n. 2/E, si legge che:
1) il calcolo del 10% va effettuato sul totale della superficie complessiva lorda disperdente (pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi) confinante con l'esterno, vani freddi o terreno;
2) se però parti della facciata sono rivestite in piastrelle o altri materiali che non rendono possibile realizzare interventi influenti dal punto di vista termico se non mutando completamente l’aspetto dell’edificio, il calcolo del 10% va fatto in proporzione tra la restante superficie della facciata interessata dall’intervento e la superficie totale lorda complessiva della superficie disperdente.
È evidente che il “chiarimento” menzionato al punto 2 è suscettibile di escludere - nel caso di facciata nella maggior parte o totalmente rivestita “rivestite in piastrelle o altri materiali che non rendono possibile realizzare interventi influenti dal punto di vista termico” - la necessità di effettuare lavori indirizzati al risparmio energetico.
Sorge altresì il problema di individuare quali siano gli “altri materiali che non rendono possibile realizzare interventi influenti dal punto di vista termico”, definizione che lascia un ampio margine di discrezionalità al tecnico coinvolto.