Inammissibilità del trasferimento di cubatura tra zone non omogenee

Nel caso di specie il Comune aveva respinto l’istanza di accertamento di conformità ex art. 36, D.P.R. 380/2001 perché l’intervento risultava in contrasto con le norme di attuazione del PRG. In particolare, la parte abusiva dell’opera ricadeva in parte in zona residenziale e in parte in zona agricola. Secondo il ricorrente, trattandosi di un unico fabbricato posto “a cavallo” di zone omogenee diverse, sarebbe stato urbanisticamente irrilevante lo spostamento della volumetria operata nell’ambito della stessa sagoma di fabbricato. Per tali motivi contestava la sentenza del TAR che aveva invece ritenuto sussistere un eccesso di volumetria.

Secondo C. Stato 16/11/2022, n. 10085, il giudice del merito aveva correttamente escluso che lo spostamento della volumetria potesse avvenire in relazione a fondi appartenenti a zone omogenee diverse, in quanto ciò altererebbe gli standards fissati in generale dallo strumento urbanistico e renderebbe i privati veri e propri arbitri della distribuzione delle costruzioni sul territorio, ancorché ciò riguardi un unico fabbricato localizzato per una porzione in una zona e per una porzione in un’altra. In caso contrario ne resterebbe snaturata la delimitazione delle zone urbanistiche e sottratta all’una la quota di densità edilizia in tal modo arbitrariamente assegnata all’altra. In sostanza si tratterebbe di un espediente con cui il privato, edificando al confine di più zone, vanificherebbe le scelte dell’ente pianificatore attraverso la manipolazione delle previsioni dello strumento urbanistico.

Sulla base di tali considerazioni, il Consiglio di Stato ha affermato che il trasferimento di cubatura presuppone omogeneità urbanistica: i fondi devono essere caratterizzati dalla stessa destinazione d’uso territoriale e omogeneità edificatoria e avere identico indice di fabbricabilità originario.
Diversamente sarebbe evidente il pregiudizio per l'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici; pregiudizio ancora più manifesto ove fosse consentita la "cessione di cubatura" fra terreni aventi diversa destinazione urbanistica ovvero diverso indice di edificabilità.
Infatti, se fosse ammesso l'asservimento di un terreno avente un indice di fabbricabilità più vantaggioso di quello proprio del terreno asservente, ovvero avente una diversa destinazione, le esigenze di pianificazione urbanistica che avevano presieduto alla scelta amministrativa di differenziare gli indici di edificabilità dei due fondi, ovvero la loro stessa destinazione, rimarrebbero inevitabilmente insoddisfatte.

Sul tema si veda anche Cessione di cubatura, presupposti e condizioni di legittimità.