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14/11/2022

Realizzazione di un soppalco, qualificazione e regime edilizio

Il TAR Toscana ha affermato che la modifica di un sottotetto con realizzazione di un soppalco, che determini la creazione di sole superfici accessorie (nel caso di specie ripostiglio e cabina armadio), può essere considerato un intervento minore, rientrante nella categoria del risanamento conservativo.

FATTISPECIE - Nel caso di specie si trattava del rifacimento del solaio di copertura che separava parzialmente una delle due camere da letto dal sottotetto. Con tale intervento l'interessata aveva ricavato nuovi spazi accessori nel sottotetto medesimo e realizzato una cabina armadio con contestuale declassamento a locale accessorio della originaria camera da letto sottostante. L’intervento era stato eseguito in forza di denuncia di inizio di attività, in quanto qualificato dalla ricorrente come risanamento conservativo.
Il Comune invece contestava all’interessata di aver realizzato opere di ristrutturazione non riconducibili alla DIA, e ordinava il ripristino dell’abitazione nello stato precedente ai lavori. La ricorrente aveva quindi presentato istanza per l’accertamento di conformità, con la precisazione che si trattava di semplici opere interne che non alteravano la natura accessoria dei locali interessati, ma il Comune respingeva l’istanza di sanatoria.

LA TESI DELLA RICORRENTE - Secondo la ricorrente, le opere effettuate rispettavano i limiti del risanamento conservativo, atteso che l’intervento avrebbe lasciato immutati la facciata, la sagoma, i caratteri architettonici e decorativi dell’edificio, e non avrebbe determinato l’incremento di superfici e volumi, né la sostanziale alterazione distributiva degli spazi interni. A sostegno della censura, la stessa ha richiamato gli indirizzi giurisprudenziali secondo cui deve parlarsi di intervento di restauro e risanamento conservativo, e non di ristrutturazione, nelle ipotesi in cui l’immobile non perde la sua forma originaria e ne siano mantenuti l’aspetto e le caratteristiche strutturali. Le modeste dimensioni del solaio aggiuntivo ne avrebbero fatto un elemento accessorio finalizzato a migliorare la fruizione del sottotetto senza dare luogo a nuove superfici abitabili, ma a un nuovo locale di servizio.

CONSIDERAZIONI DEL TAR - Il TAR Toscana, 15 ottobre 2022, n. 1164 ha dato ragione alla ricorrente, ricordando che la giurisprudenza è stabilmente orientata nel senso che la distinzione fra le categorie del (restauro e) risanamento conservativo e della ristrutturazione edilizia risiede non tanto nella tipologia di interventi realizzabili, in gran parte comuni, quanto nella finalità degli interventi, essendo il risanamento destinato alla conservazione dell'organismo edilizio preesistente mentre la ristrutturazione alla sua trasformazione.
In questa prospettiva, la realizzazione di un soppalco costituisce intervento da valutarsi caso per caso, nel senso che soltanto se idoneo a generare un maggiore carico urbanistico esso sarà riconducibile all'ambito della ristrutturazione edilizia, mentre laddove sia tale da dare vita a una superficie accessoria, non utilizzabile per lo stabile soggiorno delle persone, ben potrà essere considerato un intervento minore, compatibile con il risanamento conservativo.

Nella specie, si trattava per un verso, della trasformazione di una preesistente camera da letto in locale accessorio (cabina armadio) di altezza inferiore a 2,70 m; e, per l’altro, la creazione nel sottotetto di un nuovo ambiente accessorio (cabina armadio/ripostiglio) suddiviso internamente mediante l’inserimento di elementi in laminato, anch’esso di altezza inferiore a 2,70 m.

CONCLUSIONI - Alla luce dei principi sopra richiamati, non poteva ritenersi che le opere fossero tali da comportare, anche in potenza, un incremento del carico urbanistico, essendosi in definitiva trattato di una riorganizzazione degli spazi interni dell’appartamento nei limiti del risanamento conservativo, avuto anche riguardo alle modeste dimensioni della porzione aggiuntiva di solaio (9 mq). Inoltre sia la ex camera da letto al piano inferiore, sia la cabina armadio/ripostiglio nel sottotetto, non potevano essere destinati alla stabile permanenza delle persone, mancando dell’altezza minima occorrente per i vani abitativi.
Le considerazioni svolte evidenziavano pertanto l’illegittimità sostanziale del diniego impugnato e hanno determinato il TAR al suo annullamento.

TITOLO EDILIZIO - Sul tema si ricorda nel sistema attuale:
- se l’intervento di realizzazione del soppalco si configura come restauro e risanamento conservativo, rientra nel regime della Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) di cui all’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001;
- se viceversa l’intervento si configuri come ristrutturazione edilizia, dovrà essere realizzato tramite la presentazione di una Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) ai sensi dell’art. 22 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. c), poiché non comporta di norma modifica della volumetria complessiva o della sagoma dell’edificio.
Quanto sopra ovviamente sul presupposto che la realizzazione del soppalco non si inquadri come parte di un intervento più complesso, ricadente pertanto in un diverso regime edilizio.

Dalla redazione