Stato legittimo dell'immobile e titoli autorizzativi di singoli interventi

FATTISPECIE - Nel caso esaminato dal C. Stato 01/09/2022, n. 7621 il ricorrente contestava l’ordinanza di demolizione avente ad oggetto gli interventi edilizi eseguiti sull’immobile di sua proprietà. Gli abusi consistevano nella realizzazione di una porzione fuori sagoma, nonché nel mutamento di destinazione di locali interni da deposito a residenza (studio privato).
Secondo il ricorrente, tra l'altro:
1. la maggiore volumetria contestata risaliva ad un’epoca anteriore all’introduzione dell’obbligo di licenza edilizia ex art. 31, comma 1, L. 1150/1942 per le costruzioni all’interno del centro abitato;
2. i giudici del merito non avevano considerato che il Comune aveva precedentemente assentito dei titoli abilitativi in cui sarebbero state rappresentate le opere controverse;
3. non erano stati valutati i dati catastali attestanti l'uso residenziale protrattosi nel tempo senza soluzione di continuità.

STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI - Il Consiglio di Stato ha risolto la questione applicando l’art. 9-bis, D.P.R. 380/2001, comma 1-bis secondo il quale:
a) lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali;
b) per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

PROVA DELLA PREESISTENZA - Con riferimento al primo motivo, è stato rilevato che la planimetria catastale di primo impianto (del 1940) era difforme da quella rinvenibile al momento della contestazione e che l’aerofotogramma della Regione del 1985, ove si evinceva la presenza della porzione fuori sagoma, non consentiva di accertare la preesistenza in epoca antecedente al 1942, né antecedente al 1967 (per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio si veda la Nota: Immobili ante 1967, quando è necessario il titolo edilizio).
Inoltre i giudici di merito avevano ritenuto inidonee ad assumere rilievo probatorio le dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà.
Non sussisteva dunque una prova valida della preesistenza dell’immobile nella consistenza volumetrica attuale.

ESCLUSIONE DELL’EFFICACIA SANANTE - Con riferimento alla seconda doglianza, è stato evidenziato che l’ampliamento oggetto della sanzione ripristinatoria non risultava autorizzato da alcun titolo abilitativo che avesse esaminato, vagliandone la compatibilità, la rappresentazione progettuale degli interventi edilizi realizzati.
Sul punto il Consiglio ha ribadito che, ai sensi dell’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, lo stato legittimo dell’immobile è quello corrispondente ai contenuti dei rispettivi titoli abilitativi, relativi non solo all’originaria edificazione, ma anche alle sue successive vicende trasformative.
Pertanto, l’autorizzazione di un singolo e sporadico intervento edilizio, ottenuta valendosi della disciplina semplificatrice della SCIA, non si estende tout court all’intera struttura della costruzione abusiva su cui l’intervento incide.
In sostanza i titoli abilitativi intervenuti che non hanno ad oggetto l’intervento contestato non valgono a sanare quanto abusivamente realizzato in precedenza.

Sul tema si segnala anche una pronuncia del TAR (vedi TAR Campania-Salerno 31/05/2021, n. 1358) secondo la quale ai fini dello stato legittimo è necessario ricostruire puntualmente tutte le vicende trasformative dell’immobile in relazione ad ogni singolo intervento. Ciò in considerazione del fatto che attribuire una portata totalmente abilitante ad un titolo abilitativo a prescindere dal relativo oggetto, condurrebbe ad una sorta di inammissibile sanatoria implicita per tutti i manufatti assistiti da (qualsivoglia) autorizzazione, seppure non riferibile alla loro integrale consistenza e conformazione.
Ne discende che non è consentito provare la legittimità dell’immobile solamente mediante quanto rappresentato in un titolo edilizio, ma è necessario ricostruire l’intera serie degli atti autorizzativi relativi a tutti i singoli interventi. Né tantomeno si può attribuire efficacia “sanante” di precedenti abusi al fatto che una pratica edilizia contenga elaborati grafici ove sia rappresentato il fabbricato con irregolarità pregresse relative ad interventi non precedentemente assentiti (vedi la Nota: Gli elaborati grafici della pratica edilizia non hanno efficacia sanante).

DATI CATASTALI - Infine, in relazione alla valutazione dei dati catastali, il Consiglio ha affermato che gli stessi non sono dati decisivi ai fini dell'accertamento della conformità urbanistico-edilizia di un immobile. Il catasto si basa sulle comunicazioni e dichiarazioni dei soggetti interessati, sulle quali l'amministrazione finanziaria - non competente in materia di vigilanza edilizia - può, al più, esercitare un riscontro formale ab externo.