Stato legittimo degli immobili, verifiche dei titoli pregressi

STATO LEGITTIMO VERIFICA TITOLI PREGRESSI - Nel caso di specie il TAR ha respinto la difesa dei ricorrenti secondo i quali, pur nella carenza di uno specifico titolo abilitativo posto a fondamento della contestata attività edilizia, i vari interventi che si erano susseguiti sull’immobile avrebbero legittimato le modifiche effettuate, essendo i titoli presupposti ormai consolidati e non più annullabili.

L’art. 9-bis, comma 1-bis, D.P.R. 380/2001, come modificato dal D.L. 69/2024 (c.d. Decreto Salva casa) prescrive che lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

ACCERTAMENTO DELLO STATO LEGITTIMO - Secondo tale disposizione lo stato legittimo dell’immobile è accertato alternativamente:
* o dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa,
* o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi,
* integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Il D.L. Salva casa ha quindi semplificato l’iter, in quanto consente al cittadino di poter dimostrare lo stato legittimo dell’immobile ricostruendo la sua storia a partire dall’ultimo intervento eseguito sull’intero immobile o sull’intera unità immobiliare, sempreché risulti che il Comune abbia già verificato la regolarità dei titoli precedenti.

VERIFICHE DEI TITOLI PREGRESSI - In proposito TAR Lombardia-Milano 25/01/2025, n. 227 ha precisato la circostanza che un’opera non legittima sia rappresentata nelle pratiche edilizie non può comportarne la regolarizzazione postuma. La norma subordina infatti la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile alla condizione che l’amministrazione, in sede di rilascio di un titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, non ammettendosi un'implicita attestazione della loro regolarità.

Sul punto è intervenuto anche il MIT con le Linee guida pubblicate il 31/01/2025, secondo cui la verifica della legittimità dei titoli pregressi da parte dell’amministrazione competente può essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo titolo edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare siano stati indicati gli estremi dei titoli pregressi sulla base del presupposto che, in sede di rilascio di ciascun titolo, l’amministrazione è chiamata a verificare puntualmente, in base alla documentazione tecnica fornita dal richiedente, eventuali situazioni di difformità che ostano al rilascio del medesimo.
Secondo il MIT pertanto il riferimento alla verifica della “legittimità dei titoli pregressi” non può, quindi, comportare alcun riesame da parte dell’amministrazione dei precedenti titoli, con la conseguenza che eventuali difformità tra lo stato di fatto e i progetti indicati nelle richieste di rilascio dei titoli o nelle segnalazioni certificate di inizio attività non potranno essere contestate quali mancanza di stato legittimo dell’immobile, ove non contestate in precedenza al fine di negare il titolo edilizio.
Resta fermo, ovviamente, il potere dell’amministrazione di accertare eventuali difformità realizzate dopo il rilascio o la formazione dei titoli pregressi, che, ove riscontrate, precluderanno di ritenere sussistente lo stato legittimo dell’immobile e consentiranno all’amministrazione di procedere con i poteri previsti dall’ordinamento, ivi compreso il potere di negare il rilascio di nuovi titoli.

Per approfondimenti si veda la Nota: Stato legittimo degli immobili.