Salva casa, richiesta di sanatoria e ordine di demolizione

SANATORIA SEMPLIFICATA ORDINE DI DEMOLIZIONE - Il D.L. 29/05/2024, n. 69, conv. dalla L. 105/2024 ha introdotto modifiche al Testo unico edilizia (D.P.R. 380/2001), semplificando, tra l’altro, la regolarizzazione degli immobili e i cambiamenti di destinazione d’uso, al fine di favorire il mercato immobiliare e la circolazione degli immobili, vedi la Nota: Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024): analisi puntuale delle novità introdotte.
Tra i vari interventi, il D.L. 69/2024 ha inserito l’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, che ha introdotto un nuovo istituto per l'accertamento di conformità con riguardo alle seguenti ipotesi:
* interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, nonché interventi eseguiti con variazioni essenziali;
* interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA semplice.
In sostanza, per le due casistiche sopra indicate, il nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 ha delineato un procedimento per l’accertamento di conformità semplificato. In tali casi gli interventi per i quali la sanatoria passava per l’accertamento della “doppia conformità” ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 (conformità edilizia e urbanistica sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria) sono ora stati svincolati dal suddetto articolo e assoggettati alla nuova disciplina, secondo cui per la sanabilità è sufficiente la conformità:
* alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento e
* alla disciplina urbanistica vigente al momento di presentazione dell’istanza.
Per approfondimenti sul tema vedi la Scheda tematica: La sanatoria degli abusi edilizi.
Inoltre, il D.L. Salva casa ha semplificato le regole per i cambi di destinazione d’uso, rendendoli sempre consentiti all’interno della stessa categoria funzionale e tra le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale, di una singola unità immobiliare in immobili ricompresi nelle zone A, B e C di cui all’art. 2 del D.M. 02/04/1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti (vedi la Nota: Mutamento di destinazione d’uso, regole dopo il Salva Casa e chiarimenti del MIT).

In tale quadro normativo si pone la questione dell’impatto delle nuove norme in caso di contenziosi già avviati. In proposito si segnala la sentenza del TAR Campania-Salerno 27/02/2025, n. 406 nell’ambito di una fattispecie in cui il ricorrente contestava il diniego di sanatoria semplificata ex art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 per parziali difformità al piano primo consistente nel cambio d’uso da sottotetto ad abitazione e al piano terra per la realizzazione di una tettoria in legno con copertura di tegole di laterizio per le quali era stato già emesso un ordine di demolizione.
Il diniego era basato sul quadro normativo precedente all’entrata in vigore del D.L. Salva casa e riproponeva le motivazioni già rese in precedenza.

Il TAR, nell’accogliere il ricorso, ha spiegato che la sanatoria introdotta dall'art. 36-bis, D.P.R. 380/2001, costituisce un'ipotesi di ius superveniens, che introduce nuovi criteri, parametri e condizioni per la sanabilità e la conservazione delle opere abusive.
La nuova disciplina, in omaggio al sotteso favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, concerne tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusisi col ripristino dello stato dei luoghi.
Pertanto, la precedente adozione di ordinanze demolitorie e il diniego di precedenti domande di sanatoria si rivelano ininfluenti ai fini dell’esame dell’istanza presentata ai sensi dell’art. 36-bis, D.P.R. 380/2001 e, dunque, sulla base di un regime normativo e di presupposti differenti.
I giudici hanno richiamato la sentenza del Consiglio di Stato (C. Stato 09/09/2024, n. 7486) secondo cui l’ordine di demolizione già adottato rimarrebbe sospeso fino alla definizione del procedimento relativo alla sanatoria semplificata.

Sul tema è opportuno precisare che il Consiglio di Stato (C. Stato 19/02/2025, n. 1394) ha escluso l’applicabilità della normativa sopravvenuta alle istanze anteriori al 30/05/2024 (data di entrata in vigore del Decreto Salva casa). Ciò conferma la necessità di una nuova richiesta di sanatoria (ove ne sussistano i presupposti) da vagliarsi sulla base dei nuovi criteri e condizioni previsti dall’attuale normativa (vedi Limiti all'applicazione della sanatoria semplificata ex D.L. 69/2024).