Opere di pavimentazione esterna e necessità del titolo edilizio

Nel caso di specie una società aveva acquistato un terreno confinante con la sua proprietà e aveva eseguito alcuni interventi per renderlo idoneo al parcheggio delle vetture dei propri dipendenti, senza richiedere alcun titolo edilizio. Il Comune intimava il ripristino dello stato dei luoghi, in quanto l’opera si doveva qualificare come nuova costruzione e quindi soggetta a permesso di costruire.
Secondo il ricorrente invece l’intervento effettuato costituiva attività edilizia libera ai sensi dell'art. 136, L.R. Toscana 65/2014 e ai sensi dell'art. 6, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. e-ter) secondo il quale rientrano nell’attività edilizia libera le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale.
Inoltre specificava, tra l’altro, che al momento dell'acquisto il terreno si presentava come un’area incolta e che non era stato realizzato un piazzale in cemento, ma solo il livellamento e la stabilizzazione del terreno naturale, mediante la posa di materiali altamente permeabili.

Il TAR Toscana 01/08/2022, n. 972 ha evidenziato che i singoli interventi che avevano portato alla realizzazione del parcheggio costituivano parte di un complessivo disegno unitario e dovevano perciò essere considerati in modo non atomistico.
Di conseguenza, ha applicato il principio secondo il quale, per valutare se l'opera edilizia richieda o meno il permesso di costruire, occorre svolgere un esame complessivo e d'insieme dell'alterazione urbanistica ed edilizia prodotta sul territorio, così da poter apprezzare il grado effettivo di trasformazione del territorio, l'incremento del carico urbanistico e la natura pertinenziale dell’intervento.
Nello specifico, il TAR ha rilevato che l’opera nel suo complesso, per caratteristiche costruttive e dimensioni (circa 2.630 mq.), determinava una permanente trasformazione di suolo inedificato, comportava la creazione di nuova superficie utile e aveva una evidente incidenza sulle risorse essenziali del territorio, potendo pertanto ritenersi correttamente inquadrata come nuova costruzione o intervento di trasformazione edilizia soggetto al preventivo rilascio del permesso di costruire.

In proposito è stato richiamato il consolidato insegnamento giurisprudenziale secondo il quale le opere di pavimentazione costituenti attività di edilizia libera sono configurabili quando:
- costituiscono opere accessorie pertinenziali di edifici in zone edificabili e, pertanto, sono di entità minima;
- svolgono una funzione accessoria ed essenziale rispetto al bene principale;
- non incidono in modo significativo sul territorio.
Solo in presenza di queste condizioni tali opere possono infatti ritenersi realmente irrilevanti dal punto di vista urbanistico ed edilizio, e quindi sottratte al controllo operato dal Comune attraverso il titolo edilizio.
Le opere, invece, non possono essere ricondotte all’attività libera quando (come nel caso di specie) hanno notevole estensione, comportano la permanente trasformazione del suolo inedificato e sono funzionali al mutamento della destinazione d'uso del terreno.