Demolizione e ricostruzione in aree vincolate: nuove semplificazioni in arrivo | Bollettino di Legislazione Tecnica
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15/07/2022

Demolizione e ricostruzione in aree vincolate: nuove semplificazioni in arrivo

Con la conversione in legge del Decreto Aiuti, via libera alla demolizione e ricostruzione in ristrutturazione edilizia in aree vincolate, anche con modifiche a sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente, e/o incrementi di volumetria.

Con la conversione in legge del D.L. 17/05/2022, n. 50 (c.d. “Decreto Aiuti”) è stata introdotta una norma che reca nuove modifiche alla definizione di ristrutturazione edilizia, con particolare riferimento alle demolizioni e ricostruzioni in aree vincolate.
Tali novità fanno seguito a quelle già poco tempo prima introdotte dall’art. 28 del D.L. 17/2022, comma 5-bis (vedi Demolizione e ricostruzione edifici in aree tutelate per legge, le nuove regole) e ne ricalcano la tecnica legislativa.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA ANCHE CON MODIFICA SAGOMA - Con la modifica introdotta dall’art. 28 del D.L. 17/2022 si era previsto di considerare le demo-ricostruzioni anche non “fedeli” (quindi anche con modifiche a sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente, e/o incrementi di volumetria) nelle aree di cui all’art. 142 del D. Leg.vo 42/2004 (Codice dei Codice dei beni culturali e del paesaggio), quali “ristrutturazioni”.
A tale casistica si aggiunge ora anche il riferimento all’art. 136 del D. Leg.vo 42/2004, comma 1, lettere c) e d), ossia:
c) i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, inclusi i centri ed i nuclei storici;
d) le bellezze panoramiche e così pure quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico, dai quali si goda lo spettacolo di quelle bellezze.
Restano fuori i beni vincolati ai sensi dell’art. 136 del D. Leg.vo 42/2004, comma 1, lettere a) e b) a) le cose immobili che hanno cospicui caratteri di bellezza naturale, singolarità geologica o memoria storica, ivi compresi gli alberi monumentali;
b) le ville, i giardini e i parchi, non tutelati dalle disposizioni della Parte II del Codice, che si distinguono per la loro non comune bellezza.
Si sottolinea come sia stata in pratica integralmente accolta la tesi da noi tempo addietro proposta, e che distingue tra vincoli “puntuali”, cioè imposti sul singolo bene, e che pertanto certamente devono ricadere nell’applicazione dei limiti della “fedele ricostruzione” imposta dall’art. 3 del D.P.R. 380/2001, e vincoli “diffusi”, che riguardano cioè intere zone o complessi di edifici, e nei quali possono pertanto ben ricadere anche edifici di scarso o nessun pregio architettonico, storico, artistico (vedi Demolizione e ricostruzione immobili vincolati: quando deve essere “fedele”).

Si fa notare che la norma, come formulata, reca una possibile criticità applicativa.
Infatti, le aree tutelate ai sensi dell’art. 136 del D. Leg.vo 42/2004, comma 1, lettere c), includono anche i centri storici, che la stessa lettera d), art. 3 del D.P.R. 380/2001 include poco più avanti tra le aree soggette alla disciplina più restrittiva, che non consente di considerare “ristrutturazione edilizia” l’intervento in presenza di modifiche a sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente, e/o di incrementi di volumetria.
Come spesso accade, ci si dovrà affidare a successivi chiarimenti, anche al fine di individuare, all’interno delle aree in questione, quali siano le fattispecie da, effettivamente, liberalizzare (vedi qui la nostra interpretazione Demolizione e ricostruzione immobili vincolati: quando deve essere “fedele”).

DISCIPLINA DEL TITOLO ABILITATIVO - In conseguenza alla sopra descritta modifica sul piano definitorio degli interventi, viene modificato anche l’art. 10 del D.P.R. 380/2001, che si muove invece sul piano della disciplina del titolo abilitativo, con lo scopo di evitare quella che altrimenti sarebbe stata la conseguenza non voluta della modifica all’art. 3, lettera d), e cioè che gli interventi con modifiche di sedime, sagoma, ecc., su immobili in tali aree sarebbero sfuggiti al regime del permesso di costruire (alternativo a Super SCIA), assicurando in sostanza che in tali casi il regime amministrativo edilizio resti quest’ultimo (nonostante la modifica della predetta lettera d).
In altri termini, la modifica all’art. 10 del D.P.R. 380/2001, lettera c), recupera al regime del permesso di costruire gli interventi di cui trattasi che, altrimenti, a seguito della modifica dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, lettera d), sarebbe finiti in quello della SCIA semplice.

TESTO COORDINATO DEL D.P.R. 380/2001 - Si riporta di seguito il testo coordinato delle parti modificate del Testo unico dell’edilizia, a seguito della modifica approvata.

D.P.R. 06/06/2001, N. 380
Art. 3 - Definizioni degli interventi edilizi

TESTO PREVIGENTE

NUOVO TESTO (MODIFICHE IN ROSSO)

1. Ai fini del presente testo unico si intendono per:
(…)
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. (…) Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

1. Ai fini del presente testo unico si intendono per:
(…)
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. (…) Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo decreto legislativo, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

D.P.R. 06/06/2001, N. 380
Art. 10 - Interventi subordinati a permesso di costruire

TESTO PREVIGENTE

NUOVO TESTO (MODIFICHE IN ROSSO)

1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
(…)
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
(…)
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

 

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