Compravendita, immobile gravato da ipoteca e rifiuto di stipula del contratto

Ai sensi dell’art. 1453 c.c., nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
In applicazione di tale disposizione, i ricorrenti (promittenti venditori) chiedevano la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento del promissario acquirente. In particolare quest’ultimo aveva lasciato decorrere il termine per la stipulazione del contratto definitivo in quanto nelle more della scadenza per il rogito aveva scoperto che il compendio immobiliare era gravato da ipoteca e da pignoramento. La Corte d’Appello aveva escluso l'inadempimento del promissario acquirente, ritenendo che erano stati piuttosto i promittenti venditori a non adempire all'obbligazione assunta con il contratto preliminare di garantire che i beni promessi fossero liberi da ipoteche e da trascrizioni pregiudizievoli.

C. Cass. civ. 09/03/2022, n. 7612 ha confermato tale decisione richiamando il principio secondo cui il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo se alla data fissata per la relativa stipulazione, tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore.
In tale ipotesi infatti si applica, anche trattandosi di contratto preliminare, l’art. 1482 c.c. sulla cosa gravata da garanzie o da altri vincoli che prevede solo la facoltà, ma non l'obbligo, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore.

Il comportamento del compratore che - avendo contestato ai promittenti venditori la predetta circostanza che gli impediva di procedere alla stipula del definitivo - aveva lasciato decorrere la data del rogito, risultava dunque pienamente giustificato.