Cambio d’uso del sottotetto: per escluderlo non basta eliminare gli arredi

Con due ricorsi i proprietari del terzo piano di un edificio contestavano l’ordine di demolizione relativo alle opere realizzate nei sottotetti e per le quali avevano presentato una CILA in sanatoria. Secondo i ricorrenti si trattava di opere di manutenzione straordinaria, consistenti, tra l’altro, nell’installazione di un cappotto termico tra la perlinatura interna ed il manto di tegole (funzionale alla riduzione dei consumi energetici) che aveva determinato un “leggero” aumento dell’altezza del fabbricato. In ogni caso avevano provveduto a ripristinare la destinazione d’uso del sottotetto adibendolo a deposito/lavanderia.
Dagli atti risultava invece che:
- la modifica aveva comportato un aumento della quota di gronda di 40 cm. (con conseguente aumento di volumetria) superiore al limite consentito dal comma 2 dell’art. 11, D. Leg.vo 115/2008 (al tempo vigente) per gli interventi di riqualificazione energetica;
- il mutamento di destinazione del sottotetto da deposito in abitazione autonomamente utilizzabile, mediante realizzazione di cucina, bagni, e camera tramite tramezzature, impiantistica e rifiniture interne.

Secondo il TAR Campania-Napoli (sentenza 04/08/2021, n. 5446) si trattava di opere che andavano ben oltre la mera installazione di un cappotto termico, non assentibili mediante una semplice SCIA o CILA.
Il TAR ha quindi confermato l'ordine di demolizione, spiegando che la realizzazione di una diversa distribuzione degli spazi interni al locale sottotetto mediante tramezzature, nonché la realizzazione dell’impiantistica idrica, elettrica e di una cucina possono costituire opere di manutenzione ordinaria o straordinaria non suscettibili di comportare mutamento di destinazione d’uso di un locale solo qualora questo avesse già in precedenza una destinazione di tipo abitativo; altrimenti, se - come nel caso di specie - comportano il cambio della destinazione d’uso (poiché determinano in modo oggettivo una sua diversa utilizzabilità, indipendentemente dal concreto uso che ne venga fatto), sono subordinate al permesso di costruire.
Né poteva essere accolta l’osservazione di parte ricorrente, secondo cui sarebbe stata ripristinata l’originaria destinazione d’uso del sottotetto, eliminando dallo stesso la mobilia posta in area cucina e nelle zone letto. Sul punto è stato evidenziato che la mera rimozione o spostamento degli arredi non incide sull’oggettiva utilizzabilità del locale a fini abitativi, atteso che l’abuso realizzato resta sostanzialmente intatto.
Infine non assumeva alcun rilievo nella vicenda l’avvenuta presentazione di una CILA in sanatoria, essendo questa legata all’esercizio di attività edilizia libera: la fattispecie risultava infatti fuori da una tale ipotesi, in quanto sarebbe stato necessario il previo rilascio di un permesso di costruire.