Compravendita di immobile da condonare

La Corte di Cassazione ord. C. Cass. civ. 28/04/2021, n. 11211 fornisce interessanti chiarimenti in materia di compravendita di immobile per il quale sia stato richiesto il condono edilizio ex art. 31, L. 47/1985.

FATTISPECIE - Nel caso di specie i proprietari originari avevano venduto un immobile, per il quale avevano richiesto il condono edilizio, impegnandosi nel contratto di compravendita al pagamento di qualsiasi imposta o tassa inerente al bene e obbligandosi a corrispondere anche quelle che sarebbero state accertate in seguito. Successivamente l’immobile veniva venduto dal nuovo proprietario ad un altro acquirente che, su richiesta del Comune, provvedeva a regolarizzare il condono pagando gli oneri concessori e l’oblazione.
Quest’ultimo acquirente ricorreva in Cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello, invocando il comma 3 del citato art. 31, L. 47/1985, per ottenere il rimborso da parte dei proprietari originari delle somme pagate per la sanatoria.

SOGGETTI OBBLIGATI AL PAGAMENTO DEGLI ONERI PER IL CONDONO - In proposito la Corte di Cassazione ha ritenuto che l'obbligo di pagamento degli oneri relativi alla procedura di condono edilizio ex art. 31 della L. 47/1985 grava, ai sensi del comma 1 del medesimo articolo, su coloro che sono proprietari dei beni interessati al momento del conseguimento della sanatoria e non della sua richiesta, anche qualora, nel caso di trasferimento degli immobili, tale richiesta sia stata presentata dai precedenti proprietari, ma il suo "iter" amministrativo si sia comunque concluso dopo la vendita.

Ciò non si pone in contrasto con il comma 3 del citato art. 31 che consente la rivalsa nei confronti del proprietario - da intendersi come colui che rivesta tale qualità alla data del conseguimento della sanatoria - da parte di soggetti diversi dal proprietario ai quali la legge comunque riconosca l'interesse al conseguimento della sanatoria (identificabili in via esemplificativa, nell'inquilino, nel creditore, nel titolare della concessione edilizia, nel committente delle opere, o ancora nel costruttore o nel direttore dei lavori).

OBBLIGAZIONE CONNESSA ALLA PROPRIETÀ DEL BENE - La riconducibilità dell'obbligazione in oggetto a colui che sia attualmente proprietario del bene soggetto a sanatoria ha portato la giurisprudenza amministrativa a configurare tale obbligazione come una sorta di obbligazione propter rem, connessa alla proprietà del bene, e ciò attesa la stretta connessione sussistente tra titolarità di un immobile e gli obblighi e i benefici derivanti dalla concessione in sanatoria. È stata peraltro riconosciuta dalla giurisprudenza la validità della clausola che impegni il venditore a farsi carico degli oneri economici derivanti dal successivo perfezionamento della procedura di condono dopo la compravendita.
Nel caso di specie è stato tuttavia escluso che tale impegno, effettivamente assunto nel primo atto di alienazione, potesse automaticamente trasferirsi in favore di tutti i successivi acquirenti del bene in assenza di una espressa previsione contrattuale.

AZIONE PER LA RIDUZIONE DEL PREZZO - Infine la Corte ha chiarito quando sia possibile richiedere la riduzione del prezzo in caso di immobile sottoposto a procedimento di sanatoria, richiamando alcuni precedenti giurisprudenziali secondo i quali:
- l'art. 1489, c.c., che prevede la possibilità di agire per la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo se la cosa comprata sia gravata da oneri o da diritti di terzi, non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell'atto di compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto (C. Cass. civ. 06/03/2012, n. 3464);
- gli acquirenti di un bene immobile edificato in difformità dalla concessione edilizia che abbiano chiesto (ed ottenuto) la sanatoria di cui all'art. 31 della L. 47/1985 in qualità di proprietari del bene, possono agire in giudizio per la riduzione del prezzo, ai sensi degli artt. 1490 e 1492, c.c. per vizi della cosa venduta (C. Cass. civ. 15/11/1997, n. 11322).