Valenza delle risultanze catastali e legittimità della preesistenza

Tra le prime pronunce in tema di stato legittimo degli immobili si segnala la sentenza del TAR Campania-Napoli del 22/03/2021, n. 1901 nella quale è stato affermato che in caso di risultanze catastali discordanti in assenza di titoli a supporto, devono essere considerate prevalenti le informazioni catastali di primo impianto.

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente contestava l’annullamento del permesso di costruire rilasciato per un intervento di ricostruzione di un fabbricato semidiruto realizzato in epoca in cui non era necessario il titolo edilizio.
In particolare il Comune aveva rilevato una discrasia tra i dati contenuti nella scheda catastale risalente al 1997 e quelli relativi ad una variazione inserita nel 2009 in cui l’immobile risultava avere un’altezza maggiore. Poiché il progetto assentito era stato presentato sulla base di questi ultimi dati, il Comune agiva in autotutela e annullava il permesso. Il ricorrente adduceva un presunto errore della precedente scheda catastale rispetto all’effettivo stato dei luoghi, senza però allegare alcun titolo o elemento utile a supporto di quanto asserito.

Il TAR ha respinto il ricorso in considerazione degli indirizzi giurisprudenziali in materia e della recente previsione legislativa di cui al comma 1-bis dell’art. 9-bis, D.P.R. 380/2001, inserito dall’art. 10, D.L. 76/2020 sullo stato legittimo degli immobili (per approfondimenti si veda Stato legittimo degli immobili).

ONERE DELLA PROVA DELLA PREESISTENTE CONSISTENZA - Il TAR ha premesso che l’avente titolo o proprietario dell’immobile è tenuto a dimostrare rigorosamente lo stato preesistente, soprattutto per opporsi a misure repressive di legge, in applicazione del principio generale di cui all’art. 2697 del Codice Civile. Ciò in quanto il privato dispone, ed è normalmente in grado di esibire, la documentazione idonea al fine di fornire utili elementi di valutazione quali fotografie con data certa dell’immobile, estratti delle planimetrie catastali, il progetto originario e i suoi allegati, ecc.

VALENZA DELLE RISULTANZE CATASTALI - Ciò posto, con particolare riferimento alla valenza delle risultanze catastali, i giudici hanno rilevato che:
- da un lato, secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza, i dati catastali non possono ritenersi, neppure dal punto di vista topografico, fonte di prova certa sulla situazione di fatto esistente sul piano immobiliare, rappresentando l'accatastamento un adempimento di tipo fiscale-tributario che fa stato ad altri fini, senza assurgere a strumento idoneo, al di là di un mero valore indiziario, ad evidenziare la reale consistenza degli immobili interessati e la relativa conformità alla disciplina urbanistico-edilizia (C. Stato 09/02/2015, n. 631);
- d’altro lato, a seguito dell’introduzione del comma 1-bis dell’art. 9-bis, D.P.R. 380/2001 ad opera del D.L. 76/2020, per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo (vedi per approfondimenti Immobili ante 1967, quando è necessario il titolo edilizio), oppure nel caso in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale tuttavia non sia disponibile copia, lo stato legittimo si desume in primo luogo dalle informazioni catastali di primo impianto.

Sulla base di tali rilievi e dell’assunto dell'assenza di elementi a sostegno di eventuali interventi sull’immobile relativi al periodo tra il 1997 e il 2009, il TAR ha ritenuto corretta la decisione del Comune di assegnare valore preminente alla prima planimetria catastale del 1997 e di non tenere conto della seconda scheda del 2009.