Agibilità e regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile

Di contro, l’illiceità dell’immobile sotto il profilo urbanistico-edilizio non è sanata dal conseguimento della sua agibilità, quand’anche fosse formalmente sopravvenuto.

Il Consiglio di Stato, 17/05/2021, n. 3836 ha affermato questi importanti principi in tema di agibilità degli edifici, in riforma della sentenza del TAR che aveva annullato il provvedimento comunale di rigetto dell’istanza di agibilità. Nel caso di specie era stata ravvisata la violazione di una convenzione accessiva ad un piano di recupero in sanatoria, ma il TAR aveva disgiunto i due procedimenti di regolarità urbanistico-edilizia e di agibilità, riconducendo quest’ultima ai soli aspetti igienico-sanitari e aveva ritenuto che le problematiche concernenti il permesso di costruire fossero oggetto di diversa e autonoma valutazione.
La vicenda si svolgeva nella vigenza dell’art. 25 del D.P.R. 380/2001, ora abrogato dal D. Leg.vo 222/2016 che ha sostituito il certificato di agibilità con la segnalazione certificata di agibilità (vedi La certificazione di agibilità degli edifici).

AGIBILITÀ TU EDILIZIA E ABITABILITÀ PREVISTA DAL TULS - Nell’ammettere come il termine “agibilità” sia stato utilizzato dal legislatore in accezioni diverse che possono aver ingenerato una “certa confusione interpretativa”, specie in relazione a specifiche tipologie di immobili, il Consiglio di Stato ha spiegato che il rilascio del certificato di agibilità (ovvero la sua dichiarazione) presuppone una molteplicità di valutazioni ulteriori rispetto a quelle che erano sottese al “vecchio” certificato di abitabilità di cui al R.D. 27/07/1934, n. 1265 (Testo unico delle leggi sanitarie), al quale il primo pertanto non può essere del tutto assimilato.
In altri termini, la certificazione di agibilità - che si riferisce a qualsiasi tipologia di edificio - assorbe i requisiti di natura igienico-sanitaria, di cui all’art. 222 del citato R.D. 1265/1934, ma non si esaurisce negli stessi, riguardando anche la conformità edilizia e urbanistica dell’immobile.

REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA - Sul punto i giudici di Palazzo Spada hanno ribadito che, ai fini dell’agibilità è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni e l’agibilità degli stessi.

Ed infatti già l’originaria versione dell’art. 25, D.P.R. 380/2001 menzionava espressamente la conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, ovvero, in buona sostanza, la sua regolarità edilizia e, conseguentemente, urbanistica. Anche prima della riforma del 2016 dunque il procedimento di acquisizione della agibilità si connotava per la sostanziale attribuzione al privato richiedente dell’onere di dimostrare la regolarità di quanto realizzato, salvo richiedere comunque al Comune di “certificarne” i contenuti.

Con il D. Leg.vo 25/11/2016, n. 222 (che ha sostituito il certificato di agibilità con segnalazione certificata), tale requisito di conformità è stato riportato sin nella norma definitoria (art. 24, D.P.R. 380/2001) che include espressamente la “conformità dell’opera al progetto presentato” tra le cose che il tecnico deve asseverare all’atto della presentazione della dichiarazione, unitamente peraltro alla sua agibilità.

FORMAZIONE DEL SILENZIO ASSENSO - La mancanza del presupposto della legittimità urbanistico-edilizia dell’immobile esclude inoltre la possibilità di ritenere formato il silenzio assenso previsto dall’art. 25 nella versione anteriore alle modifiche del D. Leg.vo 222/2016.
Ed infatti affinché possa decorrere il termine per la maturazione del silenzio assenso è necessario che la domanda presentata sia completa di tutte le indicazioni previste dalla legge, ovvero, anche della declaratoria di conformità al progetto edilizio. Quand’anche si volesse dare rilievo al solo dato formale della decorrenza del tempo dalla presentazione dell’istanza, ne sarebbero comunque annullati gli effetti, essendo la certificazione tacita illegittima per contrarietà alla disciplina urbanistica, il cui rispetto essa deve comunque asseverare.

CONCLUSIONI - Nel caso di specie, la violazione della convenzione aveva impattato sulla regolarità dei lavori eseguiti, condizionando la validità del titolo edilizio. Essendo l'agibilità la summa del possesso dei requisiti sia igienico-sanitari che urbanistico-edilizi di un edificio, essa non può essere conseguita nel caso in cui il titolo edilizio sottostante, seppure esistente, non possa considerarsi efficace, sicchè non ne è necessario il preventivo annullamento. La sua avvenuta formalizzazione, in assenza dei richiamati requisiti, non sana comunque l’abuso edilizio, con riferimento al quale permangono i poteri sanzionatori attribuiti al Comune.