Immobili condonati e agibilità

In tema di sanatorie edilizie, si è spesso posta la questione se al rilascio del condono edilizio consegua automaticamente l’agibilità degli immobili condonati a prescindere dal rispetto dei requisiti di altezza minima, aeroilluminazione e degli altri requisiti igienico sanitari previsti D.M. 05/07/1975 e dai regolamenti comunali.

DEROGABILITÀ DELLE NORME REGOLAMENTARI - Gli immobili condonati in base alle normative speciali che hanno nel corso degli ultimi decenni contraddistinto il quadro normativo della materia, possono derogare alle norme fissate da norme di rango secondario (regolamenti statali e comunali) ma non alle norme di rango primario (leggi, decreti legislativi o del Presidente della Repubblica delegati, decreti-legge).
Infatti, ai sensi del comma 14, art. 35 della L. 47/1985 (Legge sul primo condono edilizio), a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità (di cui alla lett. b) del comma 3), nonché in materia di prevenzione degli incendi e degli infortuni.
Ne deriva che, in linea di massima, al condono consegue l’agibilità dell’unità immobiliare anche in deroga al D.M. 05/07/1975 (avente natura regolamentare) e ai regolamenti comunali.
Vedi per dettagli La certificazione di agibilità degli edifici.

NORME SULLA SALUBRITÀ DEGLI IMMOBILI - Occorre tuttavia considerare che il suddetto art. 35, L. 47/1985 è ordinariamente interpretato - anche sulla base della pronuncia della Corte Costituzionale 18/07/1996, n. 256 - nel senso che l’agibilità di un fabbricato, conseguente all'accoglimento del condono edilizio, può legittimamente avvenire in deroga a norme regolamentari, ma non anche alle condizioni di salubrità dell'immobile, richieste da fonti normative di livello primario.
Ciò perché, secondo i giudici amministrativi, il carattere eccezionale e derogatorio della disciplina del condono edilizio non ne consente alcun ampliamento in sede interpretativa e, soprattutto, non permette interpretazioni che avrebbero riflessi sul piano della legittimità costituzionale, perché incidenti sul fondamentale principio della tutela della salute (art. 32, Cost.).

Deve pertanto escludersi:
- che l’art. 35, L. 47/1985 contenga una deroga generale e indiscriminata alle norme che presidiano i requisiti di abitabilità degli edifici;
- la configurabilità di un’automatica corrispondenza tra condono ed abitabilità.

Ne consegue anche che se i requisiti previsti dalle suddette norme regolamentari possono essere derogati a seguito del condono, ciò non significa che siano da considerarsi agibili immobili che si trovino in condizioni di degrado tale o con caratteristiche tali da incidere il fondamentale principio della tutela della salute (cfr. C. Stato 03/05/2011, n. 2620; C. Stato15/04/2004, n. 2140; C. Stato 13/04/1999, n. 414; TAR Piemonte-Torino 25/03/2016, n. 388 e C. Stato 03/05/2011, n. 2620 cit., che hanno ritenuto non derogabili norme regolamentari comunali che, nonostante la loro natura di norma secondaria, dettavano requisiti, ad avviso dei giudici, essenziali per la salute).

INDEROGABILITÀ DELLE NORME SULLE ALTEZZE - Secondo un orientamento giurisprudenziale, tra le norme che attengono alla tutela della salute, come tali inderogabili, rientrano le disposizioni che regolano le altezze minime degli ambienti ed in particolare dei locali pubblici (così TAR Piemonte-Torino 25/03/2016, n. 388; TAR Lazio-Roma 10/01/2012, n. 178; C. Stato 13/04/1999, n. 414; vedi anche, analogamente, con riferimento al condono di cui al D.L. 269/2003, TAR Calabria-Reggio Calabria sent. 07/05/2009, n. 322).

In linea con tale orientamento, il Consiglio di Stato, con la sentenza C. Stato 26/03/2021, n. 2575 (vedi Immobili condonati e agibilità: chiarimenti del Consiglio di Stato), ha precisato che le norme sulle altezze, pur essendo dettate dal D.M. 05/07/1975 avente natura regolamentare, tuttavia costituiscono diretta attuazione degli artt. 218 e 221, R.D. 27/07/1934, n. 1265 (TU leggi sanitarie).
Il carattere formalmente secondario della fonte non toglie che le disposizioni da essa dettate attengano direttamente alla salubrità e vivibilità degli ambienti, ossia a condizioni tutelate direttamente da norme primarie e costituzionali di cui le prime siano chiamate a integrare e attuare il precetto generale.
In questi casi, la norma secondaria concretizza il generico imperativo della norma primaria, sostanziandone il contenuto minimo inderogabile in funzione della tutela della salute e sicurezza degli ambienti, con la conseguenza che la verifica dell’abitabilità non può prescinderne.

In sostanza, il citato D.M. 05/07/1975, nel fissare le altezze minime e i requisiti igienico-sanitari principali dei locali d'abitazione, integra una normativa di rango primario, in virtù del rinvio disposto dall’art. 218, R.D. 1265/1934, e risulta pertanto inderogabile al pari delle disposizioni in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.

Irrilevanza del carattere formalmente secondario della norme - Anche TAR Toscana 14/06/2019, n. 857, ha specificato che, nel definire l’ambito della deroga, non rileva il mero dato formale dell’appartenenza della disposizione a una fonte primaria o secondaria, ma deve piuttosto verificarsi se le specifiche condizioni igienico-sanitarie violino norme regolamentari imposte, ad esempio, dai regolamenti comunali, derogabili nella misura in cui siano espressive di esigenze locali e non siano attuative di norme di legge gerarchicamente sovraordinate; oppure se si tratti di norme regolamentari che attuano precedenti disposizioni di legge (come accade per quelle di cui al D.M. 05/07/1975).

CONSEGUENZE E QUESTIONI COLLEGATE - La suddetta interpretazione determina una serie di problematiche che interessano sia gli immobili già condonati, sia gli immobili per i quali si intenda richiedere la sanatoria.
Ed infatti potrebbe verificarsi che sia stato ottenuto il condono relativamente a locali (ad esempio sottotetti, mansarde, cantine e seminterrati) che non rispettino i requisiti di altezza minima previsti dal D.M. 05/07/1975. Secondo la interpretazione che ritiene inderogabili tali requisiti, ciò determinerebbe l’impossibilità di ottenere l’agibilità con evidenti riflessi sulla commerciabilità dell’immobile, seppur condonato e quindi in teoria urbanisticamente legittimo.
Nel caso di immobili da condonare, il mancato rispetto delle altezze minime potrebbe comportare l’impossibilità di ottenere la sanatoria (vedi in proposito TAR Campania 29/07/2014, n. 1418, secondo cui, al di là della sussistenza o meno degli altri requisiti igienico-sanitari, la mancanza dell'altezza minima interna di m. 2,70 ex D.M. 05/07/1975 costituisce condizione sufficiente per il rifiuto della domanda di condono edilizio).

Inoltre, rimane aperta la questione se i principi espressi dalla giurisprudenza con riferimento alle altezze minime siano applicabili in genere e quindi anche agli altri requisiti igienico-sanitari contenuti nel D.M. 05/07/1975, che possano ritenersi attinenti alla tutela della salute, e come tali inderogabili.