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21/10/2020

Per la sopraelevazione non è necessaria l’autorizzazione del condominio

Le modifiche del tetto di copertura e la sopraelevazione da parte del condomino proprietario dell’ultimo piano non necessitano del consenso degli altri condomini.

Secondo il TAR Campania Salerno 01/08/2020, n. 984 tali interventi, se regolarmente assentiti e se non compromettono la stabilità dell’edificio, non possono essere inibiti a causa della mancanza dell’autorizzazione del condominio.

FATTISPECIE - Nel caso di specie la proprietaria dell’ultimo piano di un edificio condominiale impugnava il provvedimento con il quale il Comune - su richiesta del Condominio - aveva inibito la prosecuzione dei lavori per i quali aveva presentato una SCIA e che consistevano nella ristrutturazione della copertura del sottotetto e in interventi sugli intonaci interni ed esterni. La ricorrente eccepiva, tra l’altro, che:
- gli interventi previsti non richiedevano il preventivo assenso condominiale, incidendo sulla proiezione (copertura) di un cespite immobiliare (sottotetto) in esclusiva proprietà dell’interessata ed essendo insuscettibili di compromettere la stabilità, il decoro o l’uso comune dell’intero fabbricato;
- la misura inibitoria della SCIA era stata adottata oltre il termine perentorio di 30 giorni previsto dai commi 3 e 6-bis dell’art. 19 della L. 241/1990.

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato il provvedimento impugnato sulla base dei seguenti orientamenti giurisprudenziali sul tema.

MODIFICHE ALLA COPERTURA - Il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale può legittimamente modificare una porzione del sovrastante tetto di copertura, trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, a condizione che l’intervento non comporti modifiche significative della consistenza del bene comune e, mediante opere adeguate, venga salvaguardata la funzione di copertura e protezione svolta in precedenza dal tetto preesistente. Pertanto la soppressione di una piccola parte del tetto, se ne viene salvaguardata la funzione di copertura e si realizza al contempo un uso più intenso da parte del condomino, non può essere intesa come alterazione della destinazione.
In altri termini, un intervento sul tetto di copertura non è da considerarsi in radice precluso al singolo proprietario dell’ultimo piano ovvero indefettibilmente subordinato all’assenso dell’assemblea condominiale purché l’intervento in parola non comporti un’alterazione significativa, sotto il profilo costruttivo, plano-volumetrico, morfologico o funzionale, al punto da privare la struttura della sua stessa natura di “parte comune” (v. C. Cass. civ. 03/08/2012, n. 14107).

TITOLARITÀ DEL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE - Il diritto di sopraelevare (art. 1127, Cod. civ.) spetta ex lege al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, o al proprietario esclusivo del lastrico solare. Tale diritto, ricomprendente sia l'esecuzione di nuovi piani sia la trasformazione di locali preesistenti con aumento delle superfici e delle volumetrie, spetta - ove l'ultimo piano appartenga pro diviso a più proprietari - a ciascuno di essi nei limiti della propria porzione di piano, con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante la stessa (v. C. Cass. civ. 24/02/2006, n. 4258).

ESCLUSIONE DELLA NECESSITÀ DEL CONSENSO DEL CONDOMINIO - In linea generale il diritto di sopraelevazione non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini. Il singolo condomino per realizzare un'opera strettamente pertinenziale alla propria unità immobiliare, anche sulle parti comuni dell'edificio, non ha quindi bisogno di richiedere il previo assenso degli altri condomini. Egli infatti, in virtù del combinato disposto degli art. 1102, Cod. civ. (facoltà del condomino di servirsi delle cose comuni), art. 1105, Cod. civ. (concorso di tutti i condomini alla cosa comune) e art. 1122, Cod. civ. (divieto al condomino di realizzare opere che danneggino le cose comuni), può, in ipotesi, ottenere a proprio nome anche un permesso di costruire, sempreché si tratti di opere:
a) come detto, strettamente pertinenziali all'unità immobiliare, nel senso civilistico della sussistenza di un vincolo di destinazione a servizio o ad ornamento di essa;
b) insuscettibili di comportare, per la relativa portata, limitazioni all'uso comune o di stravolgere l’assetto funzionale dei beni condominiali (v. C. Stato 03/01/2006, n. 11).

Apertura di finestre sulla copertura - Il TAR ha inoltre ritenuto irrilevante nella fattispecie la circostanza che nella copertura ristrutturata figurassero inserite due finestre tipo “velux”, considerandole inidonee a incidere sostanzialmente sul complessivo assetto esteriore dell’edificio condominiale. In proposito i giudici hanno ricordato l’orientamento secondo il quale l'apertura di alcune finestre “velux” e l'arretramento di altre nel tetto in comproprietà non alterano la destinazione complessiva del bene ed appaiono compatibili con la stessa, costituendone legittima utilizzazione ex art. 1102 cod. civ., pur in assenza del consenso degli altri condomini.
L’apertura delle suddette finestre infatti:
- comportando una limitata diminuzione della superficie del tetto, esclude l’evenienza di un percepibile sacrificio degli altri condomini;
- in ragione della modestia dell'intervento, non può costituire un'alterazione del decoro architettonico.

LIMITI AL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE - I limiti al diritto di sopraelevazione, previsti nel secondo e terzo comma dell'art. 1127, Cod. civ. assumono carattere assoluto solo per quanto concerne il profilo statico dell'edificio, residuando la possibilità di eventuali opposizioni dei condomini per le diverse ragioni di ordine architettonico o di notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti, in ordine alle quali, tuttavia, le controversie ricadono nella giurisdizione del giudice ordinario, trattandosi di questioni prettamente civilistiche senza compromissioni nella sede amministrativa, ove il rilascio del titolo abilitativo edilizio deve ritenersi conseguibile, nella materia in esame, fatti salvi i diritti dei terzi (vedi TAR. Trentino Alto Adige Trento 06/02/2017, n. 45).

PERFEZIONAMENTO DELLA SCIA - Infine è stato ribadito che in caso di SCIA edilizia, decorso il termine di 30 giorni dalla relativa presentazione, l'amministrazione può assumere determinazioni soltanto nel rispetto delle condizioni prescritte per l'esercizio dei poteri di autotutela dall'art. 21-nonies della L. 241/1990. La SCIA, una volta perfezionatasi, costituisce, infatti, un titolo abilitativo valido ed efficace (sotto tale profilo equiparabile quoad effectum al rilascio del provvedimento espresso), che può essere rimosso, per espressa previsione legislativa, solo attraverso l'esercizio del potere di autotutela decisoria. Ne consegue l'illegittimità del provvedimento inibitorio avente ad oggetto lavori che risultano oggetto della SCIA già perfezionatasi (per effetto del decorso del tempo) e non previamente rimossa in autotutela.

Dalla redazione