Catasto: per la rendita rileva la situazione concreta dell'immobile e non l'agibilità

FATTISPECIE
Il ricorrente presentava, in relazione ad un immobile su due piani sito in Forio di Ischia (NA), denuncia di variazione in cui proponeva, per il piano sottotetto, il classamento in A/2 e rendita € 511,29 e, per il piano terra, il classamento in C/2 e rendita € 157,11.

L'Agenzia delle Entrate, sulla base delle planimetrie allegate alla denuncia, in parziale difformità rispetto alla proposta, accatastava diversamente entrambi i locali (il locale sottotetto in A/7, e il piano terra in C/6), con maggior rendita.

Il ricorrente impugnava l'avviso di fronte alla commissione tributaria provinciale di Napoli, la quale accoglieva l'impugnazione rilevando che il locale sottotetto aveva una altezza inferiore al minimo necessario per essere “giuridicamente abitabile" e che il locale al piano terra risultava essere "in gran parte distrutto, fatiscente, e in stato di abbandono".

In appello, la commissione tributaria regionale della Campania, riformava la decisione di primo grado e avallava l'accertamento dell'Agenzia.
La commissione evidenziava che il locale sottotetto, come emergeva dalle planimetrie allegate alla richiesta di variazione catastale, era stato "modificato con una divisione in ambienti ed una sistemazione di finestre ed una terrazza a livello" onde non poteva che avere, di fatto, destinazione abitativa. Riguardo al locale al piano terra, non si riteneva veritiera la dichiarazione del ricorrente, secondo la quale non era spiegabile che il ricorrente avesse tentato di ottenere l'accatastamento di un rudere.

CONSIDERAZIONI GIURIDICHE
La Corte di Cassazione ha precisato che ai fini del classamento di un immobile non è rilevante la sussistenza dei requisiti necessari all'ottenimento dell'agibilità.

In proposito, la Suprema Corte ha richiamato gli artt. 5 e 8, del R.D.L. 13/04/1939, n. 652, ai sensi dei quali le unità immobiliari - definite come “ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per sé stessa utile ed atta a, produrre un reddito proprio” - sono distinte, a seconda delle loro condizioni estrinseche ed intrinseche, in categorie e ciascuna categoria in classi. Inoltre, l’art. 61, comma 2 del D. P.R. 01/12/1949, n. 1142 prevede che le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all'atto del classamento.

Secondo l’Ord. C. Cass. civ. 26/02/2020, n. 5175, l'accatastamento ha riguardo alla situazione reale o di fatto, mentre l'agibilità presuppone la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato.

Ai fini dell'attribuzione della rendita, dunque, rileva la situazione concreta dell'immobile e non la relativa agibilità o conformità urbanistica.

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Si segnala in proposito che, ai sensi dell'art. 1, comma 745, della L. 27/12/2019, n. 160 (Legge di bilancio 2020), le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d'anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo.