Divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio

VICENDA PROCESSUALE
Nel caso di specie, il Tribunale di Catania aveva accolto la domanda del Condominio, dichiarando contrario ai limiti posti dall'art. 1127, comma 2, c.c. il manufatto realizzato sulla terrazza di copertura di un edificio in zona sismica e perciò ordinando la conseguente rimessione in pristino.

La Corte d'appello di Catania aveva rilevato che il manufatto realizzato sulla terrazza, dell'altezza variabile da m. 2,10 a m. 2,40, aveva una superficie di 42 mq ed era costituito da un vano con bagno e ripostiglio, cui si accedeva tramite scala a chiocciola, che si elevava tramite una foratura praticata nel solaio.

I giudici di secondo grado avevano qualificato la nuova opera come “sopraelevazione” e richiamato le conclusioni della CTU in ordine alla “presunzione di instabilità”, ovvero circa il potenziale pregiudizio delle condizioni statiche dell'edificio condominiale - risalente alla fine degli anni Settanta - per il mancato svolgimento di indagini e verifiche dinamiche prima della costruzione dell'opera in sopraelevazione, onde redigere un eventuale progetto di adeguamento.

PRINICIPI GIURIDICI
L’Ord. C. Cass. civ. 29/01/2020, n. 2000 ha ricordato che, ai fini dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale può consistere:
- nella realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche;
- o nella trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato.

Inoltre, il limite alla sopraelevazione, previsto dall’art. 1127, comma 2, c.c., segnato dalle condizioni statiche dell’edificio:
- è espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione. Ne consegue che le condizioni statiche dell'edificio rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione;
- sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Infatti, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.
Soltanto la presentazione di una progettazione antisismica dell'opera eseguita e dell'intero edificio, conseguente ad una verifica della struttura complessiva e delle fondazioni del fabbricato, permette di ottemperare alla presunzione di pericolosità derivante dall'inosservanza delle prescrizioni tecniche dettate dalla normativa speciale.

CONCLUSIONI
Sulla base dei suddetti principi, l’Ord. C. Cass. civ. 29/01/2020, n. 2000 ha confermato la sentenza di appello che aveva ritenuto la sopraelevazione non consentita, ai sensi dell’art. 1127, comma 2, c.c.

La Suprema Corte ha ritenuto infine che non avevano rilievo dirimente:
- né il conseguimento della concessione edilizia relativa al corpo di fabbrica elevato sul terrazzo dell'edificio,
- né la certificazione redatta da un tecnico attestante l'idoneità statica delle opere eseguite, limitata alla verifica del solaio su cui poggiava la struttura,
- né la carenza delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, funzionali a verificare l'idoneità dell'immobile ad essere “abitato”,
- né la proposizione, a distanza di 15 anni dalla realizzazione della sopraelevazione, dell'azione volta ad accertare il pregiudizio per le condizioni statiche dell'edificio, essendo essa imprescrittibile,
- né l'esistenza di altri manufatti analoghi sulle terrazze del fabbricato tollerati dal condominio, potendo anche il singolo condomino, e non soltanto l'amministratore, agire nei riguardi di colui che abbia effettuato la sopraelevazione,
- né la mancata verificazione di concrete situazioni di criticità strutturale del fabbricato nel periodo intercorso dalla costruzione in sopraelevazione, non deponendo il decorso del tempo a tranquillizzare circa l'idoneità dell'edificio a resistere alle sollecitazioni di un eventuale evento tellurico.