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Circ. Ag. Territorio 16/05/2006, n. 4/T

Modalità di individuazione e classamento delle unità immobiliari urbane censibili nei gruppi speciale e particolare D ed E.
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[Premessa]



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1. Premessa

Le problematiche connesse al classamento degli immobili a destinazione speciale e particolare, già di primaria rilevanza per gli aspetti fiscali e di notevole complessità per la specifica caratterizzazione ed evoluzione tipologica e funzionale, verificatesi nel tempo in questo settore immobiliare, hanno assunto significativa evidenza anche in relazione all'applicazione delle procedure previste dall'art. 1, comma 336, della legge n. 311 del 2004.

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2. L'unità immobiliare urbana: la corretta individuazione del minimo perimetro immobiliare funzionalmente e redditualmente autonomo
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2.1 I riferimenti normativi

Per le unità iscrivibili nelle categorie dei gruppi D ed E riveste particolare rilevanza la problematica connessa alla corretta perimetrazione della singola unità immobiliare. Soccorrono a tal fine i riferimenti normativi desumibili dall'ordinamento catastale. Di fatto, il R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, con le successive modificazioni e integrazioni, e la conseguente regolamentazione portata dal D.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142, hanno precisato, oltre allo scopo della formazione del catasto edilizio urbano ed ai criteri posti a fondamento delle relative stime, anche la nozione di «unità immobiliare urbana» N1.

In particolare, il D.P.R. 1142/49, nel rispetto dei principi della legge istitutiva, ha meglio precisato la nozione di unità immobiliare, semplificandone l'applicazione. Di fatto l'espressione generi

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2.2 La rilevanza dei profili civilistici

è da osservare come anche il sistema di pubblicità immobiliare abbia storicamente utilizzato, a fini civilistici, i dati catastali, prevedendo che, nell'atto pubblico di trasferimento e/o costituzione di diritti reali e nella relativa nota di trascrizione, l'immobile debba essere individuato con i dati di identificazione catastale N3. Tale principio ha trovato puntuale conferma nell'art. 2659 c.c., il quale identifica, tra l'

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2.3 I limiti del criterio connesso alla «localizzazione»

Per quanto concerne gli immobili afferenti alle categorie dei gruppi D ed E, risulta frequente il caso in cui l'unità immobiliare coincida con un insieme di fabbricati in stretto legame funzionale tra di loro e facenti parte di un unico complesso a destinazione produttiva o commerciale.

In particolare, nel caso delle unità immobiliari da classare nel gruppo E, le istruzioni emanate negli anni immediatamente successivi all'istituzione del NCEU hanno fornito specifiche indicazioni - specie per quanto concerne le infrastrutture relative ai trasporti pubblici - per l'individuazione del contesto di riferimento, per determinare se un dato immobile faccia o meno parte dell'unità immobiliare oggetto di stima.

è stato cioè implicitamente definito un ulteriore criterio di qualificazione di carattere «localizzativo» come linea guida per la perimetrazione della unità immobiliare.

Un esempio particolarmente significativo è costituito dalla massima richiamata nell'appendice A dell'Istruzione II - Massime relative alla Individuazione delle Unità Immobiliari - che, al titolo «Costruzioni ferroviari

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3. Il classamento: profili generali

è d'obbligo innanzitutto sottolineare l'importanza di un corretto esame preliminare delle caratteristiche degli immobili in questione, finalizzato, da un lato, a verificare l'assenza dei requisiti per l'attribuzione di una delle categorie dei gruppi ordinari e, dall'altro, ad attribuire la categoria speciale o particolare più rispondente alle caratteristiche oggettive dell'immobile.

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3.1. L'individuazione della categoria

Di seguito vengono esplicitati alcuni principi e criteri connessi all'individuazione della categoria

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3.1.1 RIFERIMENTI AL PRINCIPIO DELL'ORDINARIETÀ

Al fine di pervenire ad un corretto classamento è rilevante richiamare l'attenzione sul significato che il legislatore - con riferimento all'articolazione del quadro di qualificazione e più in generale al sistema tecnico-estimale del catasto fabbricati - ha attribuito rispettivamente alle locuzioni «categoria speciale o particolare» e «categoria ordinaria».

Dette locuzioni, peraltro di usuale utilizzo e di chiara accezione nella disciplina esti

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3.1.2 CONSIDERAZIONI CIRCA IL CRITERIO CONNESSO AL COSIDDETTO «FINE DI LUCRO»

Oltre al richiamato principio di ordinarietà, un ulteriore fattore discriminante, come sottolineato in precedenza, è costituito dalla specifica finalizzazione dell'immobile ad «attività industriale o commerciale», prevista dall'art. 8 del Regolamento, approvato con D.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142.R

Peraltro, già in precedenza il R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, istitutivo del catasto edilizio urbano, aveva già previsto che gli opifici, i fabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, destinati a teatri, cinematografi ed alberghi, nonché più in generale i fabbricati costruiti per speciali esigenze di una specifica attività industriale o commerciale

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3.1.3 OSSERVAZIONI IN RELAZIONE AD ALCUNE UNITÀ IMMOBILIARI A DESTINAZIONE SPECIALE, PARTICOLARE ED ORDINARIA: CASISTICA

a) Stazioni di distribuzione carburanti, chioschi

Per quanto esposto nel precedente paragrafo, nelle categorie del gruppo E vanno certamente classati gli immobili aventi destinazione ricompresa tra quelle di cui al secondo comma dell'art. 8 del D.P.R. n. 1142 del 1949, vale a dire, oltre alle stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei, anche le fortificazioni, i fari, i fabbricati destinati all'esercizio del culto, le costruzioni mortuarie, e simili.

Si rappresenta in proposito che la prassi vigente prevede di attribuire la categoria E/3, che comprende «costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche», anche alle stazioni di servizio per la vendita dei carburanti, in conformità al dettato letterale del citato art. 8, e ai chioschi per bar ed edicole. è evidente che segnatamente, per le due ultime fattispecie, tale modalità operativa può essere confermata solo in presenza di costruzioni aventi caratteri «singolari» per tipologia costruttiva (precaria per l'uso di materiali leggeri), nonché per dimensione e diffusione ordinariamente contenuta. Solo dette costruzioni sono qualificabili propriamente come chioschi, che sotto il profilo catastale vengono censiti in E/3. Di contro ogni tipologia sufficientemente diffusa sul territorio, tale da poter costituire un insieme omogeneo di unità immobiliari raggruppabili in classi, in funzione degli specifici caratteri costruttivi - nonché ogni altro immobile o sua porzione, destinato ad ospitare attività collaterali rispetto all'attività di riferimento principale (distribuzione di carburanti e vendita giornali) - andrà censito nella categoria appropriata in base alla destinazione ed alle caratteristiche intrinseche. Tale ultima circostanza ricorre soprattutto nelle stazioni di distribuzione di carburanti, ove risultano spesso presenti immobili destinati ad attività commerciali o ricettive, le quali, pertanto, non possono che avere rilevanza autonoma ai fini del classamento catastale.

b) Fiere, spazi espositivi, mostre, mercati, compendi commerciali et similia

Come è noto, nella categoria E/4 sono censiti gli immobili costituit

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3.2. I rapporti tra la normativa catastale e quella urbanistico-edilizia

Fra i quesiti pervenuti, particolare rilevanza assumono quelli che richiedono chiarimenti sulle eventuali connessioni fra la disciplina catastale e quella urbanistico-edilizia. Come già in precedenza rappresentato, il classamento delle unità immobiliari ordinarie è basato esclusivamente sul confronto, a livello locale, fra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche di ciascuna unità oggetto di esame e quelle ordinariamente associate alle tip

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3.3. I rapporti tra la normativa catastale e quella fiscale per alcune specifiche tipologie di immobili
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3.3.1 LE ABITAZIONI ED I FABBRICATI STRUMENTALI ALL'ATTIVITÀ AGRICOLA

Come è noto, alle nove categorie afferenti agli immobili a destinazione speciale, originariamente previste dal quadro di qualificazione nazionale allegato alle istruzioni II e IV, si è aggiunta, ai sensi del citato D.P.R. n. 139 del 1998, la categoria D/10 relativa ai «Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole».

In detta categoria - secondo l'art. 1, comma 5, del citato D.P.R. - devono essere classate «le costruzioni strumentali all'esercizio dell'attività agricola diverse dalle abitazioni, comprese quelle destinate ad attività agrituristiche, ..., nel caso in cui le caratteristiche di destinazione e tipologiche siano tali da non consentire, senza radicali trasformazioni, una destinazione diversa da quella per la quale furono originariamente costruite».

La disposizione citata prescrive quindi, per l'attribuzione della categoria D/10, sia la verifica della strumentalità, sia la presenza di caratteristiche tali da non consentire senza radicali trasformazioni una destinazione diversa da quella per la quale l'immobile fu originariamente edificato.

Il Testo unico delle imposte sui redditi, approvato con D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, all'art. 32 N13, riconosce la ruralità, ai fini fiscali, alle costruzioni strumentali per le attività agricole, di cui all'art. 42 di seguito richiamato.

In particolare sono riconosciute rurali le costruzioni, appartenenti al possessore o all'affittuario dei terreni, che servono:

a) all'abitazione delle persone addette alla coltivazione della terra, alla custodia dei fondi, del bestiame e degli edifici rurali e alla vigilanza dei lavoratori agricoli, nonché dei familiari conviventi a loro carico, sempre che le caratteristiche dell'immobile siano rispondenti alle esigenze delle attività esercitate;

b) al ricovero degli animali di cui a

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3.3.2 L'AGRITURISMO

Ai sensi dell'art. 2 della recente legge 20 febbraio 2006, n. 96, R «Per attività agrituristiche si intendono le attività di ricezione e ospitalità esercitate dagli imprenditori agricoli di cui all'articolo 2135 del codice civile, anche nella forma di società di capitali o di persone, oppure associati fra loro, attraverso l'utilizzazione della propria azienda, in rapporto di connessione con le attività di coltivazione del fondo, di silvicoltura e di allevamento di animali» (comma 1). Inoltre nello stesso articolo, al comma 2, viene precisato che: «Possono essere addetti allo svolgimento dell'attività agrituristica, l'imprenditore agricolo e i suoi familiari ai sensi dell'art. 230-bis del codice civile, nonché i lavoratori dipendenti a tempo determinato, indeterminato e parziale N18 ...».

In sintesi, i requisiti essenziali, oggetti

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4. Conclusioni

Come precisato in premessa, con la presente circolare si è inteso fornire un quadro di riferimento aggiornato ed idoneo a garantire l'uniforme operatività degli uffici e dei tecnici professionisti sulle corrette modalità di individuazione e classamento delle unità immobiliari censibili nei gruppi speciale e particolare D ed E. In particolare sono stati forniti indirizzi circa la corretta individuazione del «modulo di base» del catasto edilizio urbano, inteso come «minimo perimetro immobiliare funzionalmente e redditualmente autonomo», nonché criteri operativi per il classamento della unità in esame, in base ai principi generali indicati dalla normativa istitutiva ed attuativa del catasto edilizio urbano, che in sintesi si identificano:

- per le categorie ordinarie, nell'ordinarietà dei caratteri e nel livello di diffusione sul territorio; circostanze che hanno permesso - all'epoca della formazione o successivamente - la creazione di insiemi di immobili, omogenei per i caratteri intrinseci (categorie) e reddituali (classi);

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