Limiti di applicabilità della deroga alle distanze legali tra edifici

FATTISPECIE
Nel caso di specie i proprietari di due porzioni di un edificio (capannone industriale con annessa palazzina di pertinenza) avevano presentato un’istanza congiunta di concessione al fine di eseguire opere edilizie sulla rispettiva parte di edificio. Sulla base del titolo autorizzativo ottenuto, uno dei due proprietari aveva innalzato di un piano la sua palazzina senza rispettare la distanza di 10 metri dalle pareti finestrate. In particolare il ricorrente si opponeva alla demolizione della parte sopraelevata sulla base della avvenuta presentazione dell’apposito “progetto unitario” - quale strumento urbanistico di dettaglio ai sensi delle N.T.A. del P.R.G. - che, a suo dire, consentiva la deroga prevista dall’ultimo comma dell’art. 9 del D.M. 1444/1968 secondo il quale “sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate dal medesimo articolo, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche”.

PRINCIPI ESPRESSI DALLA CASSAZIONE
Al riguardo la Corte di Cassazione, con la sentenza 18/11/2019, n. 29867, ha:
- ritenuto corretta la sentenza della Corte d’Appello secondo cui il piano particolareggiato e la lottizzazione convenzionata esauriscono la gamma degli strumenti urbanistici nell'ambito dei quali è consentita la deroga alla previsione della distanza minima di metri 10 tra edifici con pareti finestrate prevista dall'art. 9, D.M. 1444/1968;
- ribadito che il regime delle distanze fra costruzioni nei rapporti tra privati appartiene alla competenza legislativa esclusiva dello Stato e che la deroga alla disciplina stabilita dalla normativa statale realizzata dagli strumenti urbanistici regionali deve ritenersi legittima quando faccia riferimento ad una pluralità di fabbricati ("gruppi di edifici") che siano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche che evidenzino una capacità progettuale tale da definire i rapporti spazio-dimensionali e architettonici delle varie costruzioni, considerate come fossero un edificio unitario, e siano finalizzate a conformare un assetto complessivo di determinate zone, poiché la legittimità di tale deroga è strettamente connessa al governo del territorio e non, invece, ai rapporti fra edifici confinanti isolatamente intesi;
- affermato che lo strumento del piano unitario non è equiparabile ad un piano particolareggiato e ad una lottizzazione convenzionata, non essendo finalizzato a considerare interessi superindividuali rispetto a quelle dei due privati che l'hanno presentato, risolvendosi in una istanza congiunta di concessione edilizia relativa a singole costruzioni e non concernente in alcun modo l'assetto urbanistico di un'intera area del territorio comunale. La natura pubblicistica degli interessi che possono giustificare la deroga alla disciplina sulle distanze fra edifici comporta che in difetto di ciò, il preventivo assenso alla sopraelevazione attestato dalla firma congiunta non possa, nel caso di specie, esonerare l'opera di sopraelevazione posta in essere dal ricorrente dal rispetto di quelle distanze.

CONCLUSIONI
In sintesi, secondo la Corte:
- si può derogare al limite di distanza tra fabbricati solo in presenza di piani particolareggiati o di lottizzazione convenzionata;
- il piano unitario tra due privati non è sufficiente a far ritenere applicabile la deroga alle distanze prevista dal citato art. 9, D.M. 1444/1968.