Circ. P.G.R. Piemonte 16/05/2019, n. 4/AMB.

Con la legge regionale 4 ottobre 2018 n. 16 (Misure per il riuso, la riqualificazione dell’edificato e la rigenerazione urbana), la Regione ha inteso promuovere e incentivare il riuso e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e la rigenerazione di parti di città, con l’obiettivo di disciplinare procedure edilizie innovative e semplificate che promuovano il recupero dell’edificato e dei sottotetti e dei rustici, quale scelta prioritaria e alternativa rispetto al consumo di suolo libero.

In merito alle definizioni contenute all’articolo 2, si conferma che le stesse sono valide esclusivamente ai fini de

3.a. Gli interventi di cui agli articoli 4 (Interventi di ristrutturazione edilizia con ampliamento), 5 (Interventi di sostituzione edilizia con ampliamento) e 12 (Interventi di rigenerazione urbana) sono consentiti su edifici legittimamente realizzati, o per i quali è stato rilasciato titolo abilitativo edilizio in sanatoria alla data di presentazione della richiesta di intervento.

Tali interventi sono altresì applicabili agli edifici che siano stati condonati con un titolo edilizio rilasciato entro tale data purché gli interventi oggetto di condono siano stati resi conformi allo strumento urbanistico vigente al momento della richiesta d’intervento.

La norma si applica al “patrimonio edilizio esistente”, inteso quale patrimonio edificato; con riferimento agli interventi recenti occorre che sia già stata presentata la segnalazione certificata di agibilità e in ogni caso gli interventi di cui alla presente legge non sono applicabili ad edifici in corso di realizzazione.

3.b. Il comma 2 specifica che gli edifici su cui è possibile intervenire devono essere localizzati in ambiti di territorio urbanizzato e serviti dalle opere di urbanizzazione primaria o possono essere localizzati in territorio agricolo purché con destinazione d'uso coerente con la destinazione d'uso propria ammessa dal piano regolatore generale (PRG) vigente in tale ambito.

Pertanto, la norma è applicabile, oltre agli edifici destinati alla residenza al servizio dell’azienda agricola, anche a tutti quegli edifici con una destinazione d’uso in atto riconosciuta dal PRG vigente coerente con la destinazione agricola di zona e, quindi, compatibile con il contesto agricolo stesso; la norma non è viceversa applicabile agli edifici con diversa destinazione d’uso, identificati dal PRG quali edifici a destinazione d’uso impropria.

3.c. L'individuazione dei singoli edifici o dei gruppi di edifici, a diversa des

4.a. Al comma 1 dell’articolo 4 sono indicati gli edifici a cui si applica la norma: devono essere edifici a destinazione prevalentemente residenziale o turistico-ricettiva, individuati per mezzo della deliberazione di cui all’articolo 3; l’avverbio “prevalentemente” indica la condizione di prevalenza della tipologia di destinazione d’uso in atto, che deve essere o residenziale o turistico-ricettiva; la rimanente porzione, di quantità inferiore al cinquanta per cento dell’intero edificio, può avere qualunque altra destinazione d’uso ammessa dal PRG al momento della presentazione della richiesta d’intervento. La condizione di prevalenza della destinazione d’uso va verificata in funzione del relativo parametro previsto dal PRG o dal regolamento edilizio vigenti.

Va chiarito che l’intervento è ammesso sugli edifici per i quali il PRG vigente alla data di presentazione della richiesta ammette l’intervento di ristrutturazione edilizia con la stessa volumetria, ovvero di ristrutturazione entro la sagoma.

4.b. Parimenti, al fine di rendere efficace il principio promosso dalla legge finalizzato alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente di qualunque epoca e qualità, la norma si ritiene applicabile anche a quegli edifici che insistono in aree classificate di completamento o di nuovo impianto dal PRG vigente, che a seguito dell’attuazione degli interventi previsti, al momento della richiesta d’intervento risultano a capacità edificatoria esaurita e senza ulteriore possibilità di ampliamento anche minimo, o anche una tantum consentita dal PRG vigente. Su tali edifici deve comunque essere ammesso l’intervento di ristrutturazione edilizia senza possibilità di ampliamento alla data di presentazione della richiesta d’intervento.

Viceversa, se il PRG ammette per il singolo edificio solamente gli interventi di manutenzione ordinaria, manut

5.a. Al comma 1 dell’articolo 5 sono indicati gli edifici a cui è possibile applicare l’intervento di sostituzione edilizia: sono gli edifici a destinazione prevalentemente residenziale, turistico-ricettiva, artigianale, produttiva o direzionale; l’avverbio “prevalentemente” indica la condizione di prevalenza della tipologia di destinazione d’uso in atto tra quelle sopra elencate; la rimanente porzione, di quantità inferiore al cinquanta per cento dell’intero edificio, può avere qualunque altra destinazione d’uso ammessa dal PRG al momento della presentazione della richiesta d’intervento. La condizione di prevalenza della destinazione d’uso va verificata in funzione del relativo parametro previsto dallo strumento urbanistico o dal regolamento edilizio vigenti.

Gli edifici sono individuati per mezzo della deliberazione di cui al precedente

6.a. La legge si applica ai sottotetti come definiti all’articolo 2 della legge regionale 16/2018.

Per quanto concerne il concetto di "spazio", si fa riferimento a quell’ambiente compreso tra l’intradosso della copertura dell’edificio e l’estradosso del solaio del piano sottostante, che può essere chiuso oppure aperto su uno o più lati; nel caso di spazio compreso nella sagoma di copertura, anche se aperto su uno o più lati, si ritiene che la legge risulti applicabile, considerato l’obiettivo prevalente della legge relativo alla limitazione del consumo di suolo da conseguire attraverso il recupero del patrimonio esistente.

Quale che sia la media delle altezze lorde del sottotetto, anche se di molto superiore ai minimi prescritti, si precisa che non possono essere realizzati piani aggiuntivi all'interno della sagoma, mentre può essere consentita la realizzazione di soppalchi, se opportunamente normati dai regolamenti locali.

6.b. Il termine di edificio, esistente e legittimo, richiamato agli articoli 6 e 11 della legge regionale 16/2018, nel caso di intervento di recupero del sottotetto è da intendersi riferito al manufatto che costituisce il piano sottotetto; pertanto, la verifica dei requisiti richiesti va riferita al solo piano sottotetto.

6.c. Con riferimento al requisito della preesistenza, esso deve risultare "esistente” da almeno cinque anni.

Per i piani sottotetto realizzati dopo il 30 giugno 2003, data di entrata in vigore del d.p.r. 380/2001, il termine decorre dalla data di rilascio del certificato di agibilità, dalla data di formazione del silenzio assenso o, comunque, dalla data di efficacia della segnalazione certificata di agibilità, mentre per i piani sottotetto realizzati prima di tale data l’ambito di applicazione della normativa concerne situazioni edilizie regolari o regolarizzate: vale a dire per opere debitamente autorizzate secondo le norme in vigore al momento della realizzazione e realizzate conformemente ai progetti autorizzati, fatte salve le procedure di condono e di sanatoria ultimate.

È necessario che l'oggetto d'intervento sia reso reale, cioè concretamente e materialmente costruito. Da ciò si deduce che la norma in argomento è applicabile esclusivamente ai sottotetti per i quali, con documentazione probatoria, sia accertata l'esistenza da almeno cinque anni.

In particolare, non è considerato "esistente" il sottotetto demolito e ricostruito, ovvero appartenente ad edifici demoliti e ricostruiti nei cinque anni precedenti; nel caso di interventi di restauro e di ristrutturazione del sottotetto esistente, questi non sono configurabili come interventi di demolizione e di successiva ricostruzione e, pertanto, l’intervento di recupero è ammissibile.

Per completezza si ricorda che l’articolo 11 della legge regionale 16/2018 prescrive le condizioni di improcedibilità in caso di abuso.

6.d. Con riferimento al requisito della legittimità, il piano sottotetto deve essere legittimamente realizzato da almeno cinque anni; tale requisito va inteso e riferito all’unità immobiliare afferente e al sottotetto medesimo oggetto di recupero; nel caso in cui il sottotetto costituisca manufatto a sé stante il requisito della legittimità va riferito al solo piano sottotetto oggetto di recupero. Va ribadito che ai sensi del comma 2 dell’

7.a. La legge regionale 16/2018 limita il proprio campo di azione ai fabbricati rustici come definiti all’art. 2 della legge regionale medesima, promuovendone il recupero, ai fini esclusivamente abitativi; sono comunque da rispettare le limitazioni di cui all’articolo 11.

7.b. La legge regionale 16/2018 definisce rustici tutti i manufatti edilizi esistenti realizzati prima del 1° settembre 1967, delimitati da tamponamenti e individuati a catasto, anche se attualmente inutilizzati e/o in fase di avanzato degrado o se attualmente a servizio di attività agricole, o adibiti a funzioni accessorie alla residenza o ad altre attività economiche considerate compatibili con la destinazione residenziale dei vigenti strumenti urbanistici e regolamenti. E’ inoltre esplicitamente escluso dalla legge regionale il recupero di capannoni agricoli realizzati con strutture prefabbricate di ogni tipo o in cemento armato.

In particolare si sottolinea che non è considerato “esistente” un rustico demolito e ricostruito, dopo il 1° settembre 1967: infatti, la legge regionale contempla interventi di restauro e ristrutturazione dell’esistente alla data del 1° settembre 1967, che non sono ovviamente configurabili nel caso in cui l’esistente è la conseguenza di una successiva ricostruzione.

La legge regionale 16/2018 stabilisce che i “rustici”, per essere definiti tali, debbono essere “delimitati da tamponamenti”.

Atteso che la finalità della legge regionale è limitare il consumo del suolo riutilizzando il più possibile strutture edilizie esistenti, la dizione “delimitati da tamponamenti” va intesa in senso ampio; è quindi da ritenersi che il legislatore non intendesse, con tale dizione utilizzata al plurale indicare un numero minimo di tamponamenti necessariamente presenti per individuare un rustico, ma abbia in realtà voluto indicare lo “spazio” compreso nella sagoma di copertura, anche se aperto su uno o più lati. La struttura del manufatto che si intende recuperare non deve quindi obbligatoriamente essere completamente racchiusa su tutti i lati, deve solo occupare materialmente uno spazio ed essere delimitata da almeno un muro di tamponamento in senso verticale. Sono inoltre da considerarsi tamponati i lati delimitati da muratura anche soltanto su di un piano o da muratura realizzata a griglia aperta (tipo nido d’ape).

I “rustici” debbono essere individuati o denunciati a catasto terreni o edilizio urbano prima della richiesta in comune per il recupero del fabbricato.

7.c. Il rustico può essere recuperato purché “esistente” alla data del 1° settembre 1967 e “legittimamente realizzato” (o, eventualmente, sanato con le procedure del condono edilizio o per accertamento di conformità nei termini di cui all’articolo 11 della legge regionale 16/2018).

8.a. Con riferimento al calcolo della capacità edificatoria recuperabile a seguito della demolizione degli edifici comprensivi delle pertinenze, localizzati in zona agricola, va precisato che la stessa viene quantificata utilizzando la superficie lorda o la superficie coperta esistenti, a seconda della destinazione d’uso dell’edificio demolito, calcolata secondo quanto previsto dal regolamento edilizio o dal PRG vigente nel comune.

Il 25 per cento della superficie esistente risultante dalla verifica può essere convertita in capacità edificatoria, anche con altra destinazione d’uso, secondo le modalità di calcolo delle quan

9.a. La disposizione del comma 1 si riferisce agli articolo 6 e 7 della legge regionale 16/2018, per i quali le norme della legge regionale sono immediatamente operative e non richiedono preliminari adempimenti comunali.

Va infatti sottolineato che la legge non pone condizioni o limitazioni alla decisione del comune, che può escludere l’applicazione su tutto o su parte del territorio comunale degli interv

10.a. L'eventuale aumento della dotazione di standard urbanistici, da reperire a seguito degli interventi di cui agli articoli 4, 5 e 8 della legge regionale 16/2018, è determinato ai sensi dell'articolo 21, comma 4 ter della legge regionale 56/1977. Quando non sia possibile reperire tali standard è ammessa la possibilità di monetizzarli.

11.a. Agli edifici ai quali sono state applicate le deroghe di cui al capo I della legge regionale 20/2009 o quelle di cui alla legge 106/2011 non si applica quanto previsto dagli articoli 4 e 5 della legge regionale.

11.b. I requisiti necessari per la verifica della legittimità degli interventi edilizi è trattata nei paragrafi precedenti in riferimento ai singoli tipi d’intervento.

Non c’è più l’obbligo della legittimità dell’edificio alla data di entrata in vigore della legge regionale, come era per il capo I della legge regionale