Cessione di cubatura, omogeneità urbanistica dei fondi

CESSIONE DI CUBATURA CONDIZIONI - Nel caso di specie la società ricorrente contestava il rigetto dell’istanza diretta ad ottenere il permesso di costruire un fabbricato tramite delocalizzazione di cubatura da una zona agricola a una zona bianca. Secondo la ricorrente, inoltre, sul provvedimento si sarebbe comunque formato il silenzio assenso ai sensi dell’art. 20, D.P.R. 380/2001.

LA CESSIONE DI CUBATURA - La cessione di cubatura è un istituto di fonte negoziale in forza del quale è consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la “cessione” della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto. In tale modo il proprietario di quest’ultimo può chiedere al Comune un permesso di costruire con una cubatura maggiore rispetto a quella che avrebbe potuto realizzare in assenza della predetta cessione.
Con la cessione di cubatura, la capacità edificatoria viene incrementata con il trasferimento di diritti edificatori provenienti da un’altra area, che ne rimane priva, in tutto o in parte, mentre tali diritti sono utilizzati dal fondo ricevente.

PRESUPPOSTI - Il trasferimento della cubatura è subordinato al soddisfacimento, pena l’invalidità dell’asservimento, di alcuni presupposti:
1) l’omogeneità di destinazione d’uso territoriale;
2) la contiguità territoriale (i fondi, seppur non necessariamente adiacenti, devono essere significativamente vicini, altrimenti ne risulterebbero stravolte proprio le previsioni di piano sulla densità edificatoria di zona e incrinata l’inderogabilità delle relative prescrizioni;
3) la cessione di cubatura non è ammessa inoltre nel caso in cui gli stessi strumenti urbanistici vietino, in via immediata e diretta, tali operazioni per alcune aree oppure adottino scelte sui limiti di volumetria che conducano a un esito analogo.

Con riferimento al punto 1), TAR Sicilia-Catania 01/10/2024, n. 3213 ha ribadito che il trasferimento di cubatura presuppone omogeneità urbanistica: i fondi devono essere caratterizzati dalla stessa destinazione d'uso territoriale e omogeneità edificatoria e avere identico indice di fabbricabilità originario. Se così non fosse sarebbe evidente il pregiudizio per l'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici. Ove fosse consentito l'asservimento di un terreno avente un indice di fabbricabilità più vantaggioso di quello proprio del terreno asservente, ovvero avente una diversa destinazione, le esigenze di pianificazione urbanistica che avevano presieduto alla scelta amministrativa di differenziare gli indici di edificabilità dei due fondi, ovvero la loro stessa destinazione, rimarrebbero inevitabilmente insoddisfatte (cfr. C. Stato 31/05/2022, n. 4417; C. Stato 16/11/2022, n. 10085).

PERMESSO DI COSTRUIRE, ESCLUSIONE DEL SILENZIO ASSENSO - TAR Sicilia-Catania 01/10/2024, n. 3213 ha inoltre affermato che l’istituto del silenzio assenso non può trovare applicazione nel caso in cui la richiesta di permesso di costruire, come nel caso in esame, presupponga una preliminare valutazione in ordine alla sussistenza dei presupposti per la delocalizzazione dei diritti edificatori.
Sul punto il TAR ha aderito all’indirizzo giurisprudenziale, secondo cui la formazione del silenzio assenso sulla domanda di permesso di costruire postula che l'istanza sia assistita da tutti i presupposti di accoglibilità, non determinandosi ope legis l'accoglimento dell'istanza ogniqualvolta manchino i presupposti di fatto e di diritto previsti dalla norma, fermo restando che il silenzio assenso non può formarsi in assenza della documentazione completa prescritta dalle norme in materia per il rilascio del titolo edilizio.
L'eventuale inerzia dell'Amministrazione nel provvedere non può far guadagnare all'interessato un risultato che lo stesso non potrebbe mai conseguire in virtù di un provvedimento espresso. Ed infatti la giurisprudenza è pacifica nel ritenere che:
a) ai sensi dell'art. 20, comma 8, D.P.R. 380/2001, il silenzio assenso previsto in tema di permesso di costruire non si forma per il solo fatto dell'inutile decorso del termine prefissato per la pronuncia espressa dell'Amministrazione e dell'adempimento degli oneri documentali necessari per l'accoglimento della domanda, ma occorre altresì la prova della sussistenza di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi a cui è subordinato il rilascio del titolo edilizio, tra i quali rientra, dal punto di vista oggettivo, la conformità dell'intervento progettato alla normativa urbanistico-edilizia;
b) non può formarsi il silenzio assenso sull'istanza di permesso di costruire quando difettino i presupposti della richiesta attività edificatoria potendo, in tal caso, il Comune provvedere negativamente anche con provvedimento tardivo.

Nel caso di specie poiché l’istanza di parte ricorrente difettava dei requisiti per l’accoglimento sotto il profilo della delocalizzazione di cubatura, alcun provvedimento tacito di assenso avrebbe potuto formarsi sull’istanza della società ricorrente.
In conclusione, alla luce delle suesposte considerazioni, il ricorso è stato ritenuto infondato.