Compravendita immobiliare, vizi conosciuti dall’acquirente prima della stipula

La violazione, da parte del promittente alienante di un immobile, dell’obbligazione assunta col contratto preliminare di provvedere a rendere l’immobile stesso conforme alle prescrizioni di legge, legittima il promissario acquirente a richiedere la risoluzione del detto contratto. Tuttavia, in alcuni casi, il promissario acquirente conosce sin da sùbito gli eventuali vizi e, in tale contesto, si pone il dubbio di una possibile tutela successiva.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

IL CONTRATTO PRELIMINARE - In argomento, giova ricordare che l’acquisto di un immobile è preceduto dalla stipula di un preliminare (c.d. compromesso). Il contratto preliminare non trasferisce la proprietà dell’immobile ma crea semplicemente un obbligo: il venditore promette e si obbliga a vendere e l’acquirente si obbliga e promette di acquistare.
I vizi che l’acquirente può scoprire sono di vario tipo:
* “documentale”, ossia relativi, ad esempio, all’assenza di ipoteche, servitù o pignoramenti che possano pregiudicare i diritti dell’acquirente;
* ovvero di tipo “catastale /urbanistico”, ossia divergenza tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali, mancanza di titoli edilizi e presenza di opere abusive;
* o vizi sullo stato di fatto dell’immobile, ossia presenza di difetti più o meno gravi.
L’obbligo del venditore è, infatti, quello difornire un bene immune da vizi e in regola con le normative urbanistiche vigenti. In tal caso, se l’acquirente riscontrasse la difformità dell’immobile rispetto a quello descritto nel preliminare o la presenza di vizi, e dunque l’inadempimento e la responsabilità contrattuale del venditore, potrebbe recedere dal contratto o agire per la sua risoluzione.

COSA VENDUTA GRAVATA DA ONERI - La garanzia, prevista dall’art. 1489 del Codice civile, per gli oneri reali o personali gravanti sulla cosa venduta, è in via analogica applicabile anche al contratto preliminare di compravendita (Cass. civ. 04/10/2004, n. 19812).
Premesso ciò, il Legislatore, con l’art. 1489 del Codice civile, ha precisato che se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’art. 1480 del Codice civile.
Secondo i giudici, l’espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l’acquirente dall’onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell’affidamento nell’altrui dichiarazione, con l’effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti (Cass. civ. 19/01/2006, n. 976).

DIRITTI O ONERI NON DICHIARATI NEL CONTRATTO - A fronte di una dichiarazione formale contenuta nell’atto di compravendita di avvenuta realizzazione della costruzione in conformità ai titoli edilizi, se in base ad una valutazione del giudice viene accertato l’inveridicità della stessa, oppure che tali (occultati) abusi non fossero "facilmente" riconoscibili nemmeno in base all’esame della relativa documentazione tecnica, trova applicazione l’art. 1489 del Codice civile, in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima (Cass. civ. 28/02/2007, n. 4786).
L’acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall’art. 1480 del Codice civile, anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 del Codice civile (Cass. civ. 28/02/2007, n. 4786).
In tale contesto di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri non apparenti e non dichiarati nel contratto che ne diminuiscano il libero godimento, non può sottrarsi alla garanzia il venditore di un immobile non conforme alle norme urbanistiche che tali diritti o oneri abbia taciuti. Ai fini della condanna del detto venditore al risarcimento del danno non è necessaria la sua malafede, ma è sufficiente che questi versi in colpa (Cass. civ. 09/07/2020, n. 14595).

DIRITTI O ONERI CONOSCIUTI DALL’ACQUIRENTE - L’art. 1489 del Codice civile, sulla vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell’atto di compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto (Cass. civ. 28/04/2021, n. 11211).
Ne consegue che la garanzia di cui trattasi è esclusa quando le limitazioni erano effettivamente conosciute dall’acquirente (anche solo per l’apparenza dello “jus in re aliena”), applicandosi la presunzione legale che il compratore, a conoscenza dei pesi, abbia accettato il bene con quelle limitazioni, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell’affidamento (Cass. civ. 08/04/2013, n. 8500).
Pertanto, la responsabilità del venditore di un immobile affetto da irregolarità edilizie, indipendentemente dalla prestazione di una garanzia in tal senso, si applica salva l’ipotesi della conoscenza della medesima irregolarità. Invero, la responsabilità del venditore di un immobile affetto da irregolarità edilizia non può essere invocata dal compratore che fosse edotto della difformità al momento dell’acquisto (Cass. civ. 28/11/2014, n. 25357).
Dunque, la tutela viene meno qualora dette dichiarazioni contrastano nel modo d’essere del bene percepibile attraverso i sensi (del compratore), risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell’affidamento (Cass. civ. 04/06/2018, n. 14289).

CONDONO CON ESITO NEGATIVO - In tema di compravendita di un bene immobile che presenta una difformità edilizia, se gli acquirenti sono a conoscenza della stessa, non può essere avanzata alcuna pretesa risarcitoria nei confronti dei venditori laddove l’istanza di condono presentasse esito negativo.
Nel caso di specie, i venditori assumevano nel rogito il solo impegno di coltivare l’istanza di condono, attivandosi diligentemente per ottenere i provvedimenti di concessione edilizia e di agibilità, ma non avevano mai garantito (né ragionevolmente potevano farlo) il buon esito della pratica amministrativa. Dunque, secondo i giudici, non poteva esserci alcun dubbio circa l’assenza di responsabilità dei venditori (App. Taranto 22/03/2024, n. 108: i venditori avevano anche presentato istanza di riesame e sospensione del provvedimento ablativo, rendendo edotta di tutto ciò la parte acquirente ed invitandola invano ad addivenire ad una bonaria definizione della vicenda).