Agibilità, regolarità edilizia e tolleranze costruttive

C. Stato 22/04/2024, n. 3610 si è pronunciato nell’ambito di una fattispecie in cui un Condominio contestava la revoca del contributo concesso per interventi di recupero di parti comuni dell’edificio. Il provvedimento di revoca era motivato in ragione della mancanza della conformità edilizia del fabbricato, requisito ineludibile ai fini della concessione del suddetto contributo economico. Il Condominio, tra l’altro, invocava l’intervenuto rilascio del certificato di agibilità per alcuni degli abusi rilevati, esistenti già dalla data di costruzione dell’intero complesso (tra i quali il locale caldaia, la guardiola del portiere e alcuni locali interrati trasformati in garage). Inoltre il fabbricato, in base all’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 (tolleranze costruttive) avrebbe potuto - ad avviso dell’appellante - presentare un’eccedenza del volume approvato con la licenza edilizia originaria.

AGIBILITÀ - In proposito il Consiglio di Stato ha ribadito che l’illiceità di un immobile sotto il profilo urbanistico-edilizio non può essere in alcun modo sanata dal conseguimento del certificato di agibilità. Il permesso di costruire e il certificato di agibilità sono infatti collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all’accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche (C. Stato 08/02/2024, n. 1297; C. Stato 17/05/2021, n. 3836).

Sul tema si ricorda che il certificato di agibilità è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità (vedi art. 24, D.P.R. 380/2001 e la Nota: La certificazione di agibilità degli edifici).

TOLLERANZE COSTRUTTIVE - Quanto all’applicazione dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 (inserito dal D.L. 76/2020) è stato ricordato che lo stesso stabilisce che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
In proposito i giudici hanno spiegato che il concetto di “tolleranza costruttiva” si applica all’esecuzione delle unità immobiliari assentite e non già a superfetazioni o comunque a manufatti non presenti nel progetto autorizzato. Inoltre, del tutto estraneo a tale concetto rimane in ogni caso il cambiamento della destinazione d’uso (nel caso di specie per i locali seminterrati previsti nella licenza edilizia, originariamente destinati a deposito e trasformati senza alcuna autorizzazione in garage).

Sul tema si ricorda inoltre che, secondo la giurisprudenza, la tolleranza rilevante per escludere l’abusività dell’intervento va posta in relazione con la porzione di immobile cui esso accede, e non con la superficie dell’intero edificio, come si evince dal dato letterale che fa appunto riferimento alle singole unità abitative (C. Stato 28/03/2024, n. 2952; C. Stato 07/01/2021, n. 230; TAR Lazio-Roma 01/03/2024, n. 4180; TAR Lazio-Roma 15/04/2021, n. 4413).
Si veda anche la Nota: Tolleranze costruttive: calcolo dell’entità, contestualità e retroattività.