Lavori urgenti nel condominio minimo

Nei piccoli fabbricati, cioè quelli composti da poche unità, la gestione dei beni comuni è spesso difficoltosa. In particolare, nel condominio minimo, è necessario il consenso di entrambi i proprietari per eseguire un intervento sui beni comuni o realizzare un’opera. In questi casi, in presenza di un eventuale disaccordo, sorge l’interrogativo sul diritto al rimborso delle spese sostenute per la tutela delle parti comuni.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

IL CONDOMINIO MINIMO - Il condominio con due proprietari è definito minimo perché al di sotto di tale numero di titolari non si potrebbe scendere. In casi del genere, non è altro che una “unione forzosa” delle parti comuni (quali ad esempio scale, cortile, androne d’ingresso, ecc.).
A tal proposito, i giudici di legittimità hanno sottolineato che la disciplina dettata dal Codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo:
- tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l’impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell’assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all’unanimità;
- quanto, “a fortiori”, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni (C. Cass. civ. 31/01/2006, n. 2046).
Come tutti i condominii, anche il condominio piccolo si costituisce in via automatica, senza bisogno che ci sia una delibera dell’assemblea. Quanto al codice fiscale, la richiesta può essere effettuata anche senza l’amministratore. Durante l’assemblea di condominio, difatti, i condomini nominano il referente tra uno di loro in modo tale che si occuperà della gestione della suddetta richiesta.

LA DECISIONE SULLA MANUTENZIONE STRAORDINARIA - È necessaria la presenza e la partecipazione di entrambi i condomini all’assemblea e, soprattutto, la decisione in caso di manutenzione straordinaria deve essere presa all’unanimità. La normativa sul punto è chiara nel subordinare la legittimità dell’intervento del singolo condominio al carattere dell’urgenza, escludendola in tutti quei casi in cui i tempi di esecuzione dell’opera siano compatibili con l’obbligo di chiedere la preventiva autorizzazione (Trib. Vibo Valentia 16/03/2023, n. 102).
Quindi, in caso di decisione contrastante, ovvero in presenza di un solo condomino alla decisione, è necessario adire l’autorità giudiziaria affinché quest’ultima si sostituisca alla volontà delle parti nella decisione. In tale contesto, non è sufficiente il mero invio di un preventivo di spesa, dovendo il condomino formalmente convocare l’altro per una riunione nella quale considerare e poi decidere su quella particolare questione.
In caso di mancato raggiungimento di un accordo, il proprietario che intenda comunque procedere deve attivarsi ricorrendo all’Autorità giudiziaria, come previsto dagli artt. 1105 e 1139 del Codice civile, lasciando a quest’ultima il compito di prendere gli opportuni provvedimenti (Giudice di Pace Campobasso 27/08/2019, n. 249).

IL REQUISITO DELL’URGENZA DELLA SPESA - In giurisprudenza sono state definite urgenti quelle spese che secondo il bonus pater familias, sono indifferibili, allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento (C. Cass. civ. 06/12/1984, n. 6400). Così, agli effetti previsti dall’art. 1134 del Codice civile, va considerata urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o nocumento alle cose comuni (od anche alle cose di proprietà esclusiva di taluni dei proprietari dell’edificio), ad un successivo momento in cui l’amministratore, valutandone la indispensabilità, abbia la possibilità di impartire le necessarie disposizioni per compierla (C. Cass. civ. 27/10/1993, n. 11197). Da quanto sopra emerge che la nozione di urgenza va inquadrata nell’àmbito della impossibilità di seguire l’iter della formazione della volontà.

AZIONE DEL CONDOMINO VERSO L’ALTRO PER OTTENERE LA CONDANNA A CONTRIBUIRE ALL’ESECUZIONE DI LAVORI URGENTI - La spesa autonomamente sostenuta da uno dei condomini è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza. Trovando, pertanto, applicazione la disciplina prevista in tema di condominio, deve escludersi che il condomino possa agire in giudizio mediante azione ordinaria al fine di sentir condannare la controparte ad eseguire ovvero a contribuire all’esecuzione di lavori che assume urgenti, sotto forma di condanna ad un “facere” (Trib. Ivrea 01/02/2022, n. 162: nel caso di specie, secondo il giudice, il condomino obbligato egli stesso alla conservazione delle parti comuni, avrebbe ben potuto eseguire direttamente i lavori urgenti e poi chiederne il rimborso pro quota all’altro condomino).

IL RIMBORSO DELLE SPESE SOSTENUTE DAL PARTECIPANTE - La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 del Codice civile in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune si distingue rispettivamente tra comunione e condominio di edifici:
- nel primo caso, il relativo diritto spetta in presenza della trascuranza degli altri partecipanti;
- nell’altro caso, invece, il diritto trova conferma in presenza del presupposto dell’urgenza.
Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza.
Premesso ciò, nel caso del condominio minimo, il condomino che, intraprendendo a proprie spese dei lavori di manutenzione e riparazione delle parti comuni, voglia chiedere il rimborso all’altro condomino, deve dimostrare che i lavori intrapresi presentino i requisiti dell’urgenza ai sensi dell’art. 1134 del Codice civile (C. Cass. civ. 14/01/2019, n. 620).

ESCLUSIONE DEL DIRITTO AL RIMBORSO - Spetta al singolo condomino dimostrare che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito (C. Cass. civ. 30/07/2020, n. 16341. Nella pronuncia, inoltre, i giudici sottolineano che nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione nel condominio di edifici la norma in materia di comunione di cui all’art. 1110 del Codice civile).
Pertanto, qualora il requisito dell’urgenza difetti - come nella specie, ove in seguito all’espletato accertamento tecnico era emerso che i lavori di rifacimento del tetto, pur opportuni dal punto di vista della manutenzione, non rivestivano il carattere dell’urgenza in quanto non vi era alcun pericolo di crollo o infiltrazioni di acqua tali da pregiudicarne la stabilità - non sussiste alcun diritto del condomino di ottenere il rimborso di una spesa sostenuta senza alcuna autorizzazione (Trib. Firenze 25/08/2015).