La clausola penale nel contratto di compravendita immobiliare

Nella compravendita immobiliare, riveste ruolo determinante il contratto preliminare di compravendita con il quale una parte si impegna a trasferire un bene immobile ad un determinato prezzo entro una certa data convenuta tra le parti. Spesso i contratti preliminari contengono clausole relative all’eventuale ritardo o inadempimento di uno dei contraenti, quali ad esempio la “clausola penale”.
Premesso ciò, il quesito sottoposto ha ad oggetto il caso di ammontare eccessivo rispetto al contenuto del contratto. Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

LA CLAUSOLA PENALE- Il Legislatore, con l’art. 1382 del Codice civile, prevede che in caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento, uno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione; in tal caso, la clausola ha l’effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore.
La clausola penale ha la funzione, da un lato, di esonerare il creditore dall’onere di provare il danno da inadempimento, in quanto ne costituisce liquidazione anticipata e, dall’altro, di incentivare l’adempimento del debitore, il quale conosce sin dall’inizio l’entità della prestazione cui è tenuto se inadempiente. A compensazione del fatto che il creditore è esonerato dall’onere di provare il danno, però, questi non può di regola ottenere risarcimento al pregiudizio ulteriore.
Ci sono due diversi tipi di penale:
- una sanziona l’inadempimento ad una determinata clausola o al contratto nella sua interezza;
- una sanziona il ritardo nell’adempimento della clausola.
Secondo i giudici, la penale stabilita per l’inadempimento è ontologicamente diversa da quella pattuita per il semplice ritardo, posto che quest’ultima, per espressa previsione di legge, concorre con l’adempimento dell’obbligazione - cui è collegata - in quanto avvenuto, benché in ritardo.
Di conseguenza è necessaria un’apposita pattuizione per ciascuno dei due tipi di penale, posto che la funzione della stessa risulta essere la preventiva forfetizzazione del ristoro del danno in relazione alla puntuale ipotesi prevista dalle parti e, cioè, o per il ritardo o per l’inadempimento (C. Cass. civ. 03/09/2019, n. 22050).

LA PRESENZA DELLA CLAUSOLA PENALE NELLA COMPRAVENDITA- La clausola penale va inserita in un contratto quando si teme che la controparte non dia corretta esecuzione o che non adempia nei termini concordati. Al momento della sottoscrizione del contratto viene già pattuita la somma per l’eventuale inadempimento o ritardo. Se una delle parti non adempie esattamente l’obbligazione assunta, la controparte avrà̀ diritto a percepire la somma pattuita, senza necessità di provare il danno subìto.
Nel caso in cui venga richiesto il pagamento della penale non può essere richiesta anche l’esecuzione della prestazione stante il divieto di cumulo, salvo che la penale sia prevista per il ritardo nell’adempimento e non per l’inadempimento totale.
La funzione della clausola penale è quella di determinare preventivamente l’entità del danno economico, a prescindere dalla prova dell’inadempimento.

IL CASO DELL’INADEMPIMENTO- La clausola penale prevista dall’art. 1382 del Codice civile costituisce una pattuizione accessoria, rispetto al contenuto del contratto, con cui le parti, nella loro autonomia, rafforzano il vincolo contrattuale, e nel contempo rendono più efficiente la regolazione dei rispettivi interessi, perché predeterminano il risarcimento del danno conseguente all’inadempimento cui è correlata la penale stessa. La somma prevista a titolo di penale è quindi dovuta, in forza del patto, ed indipendentemente dalla prova positiva del danno, come del resto, detta a chiare lettere la richiamata norma codicistica.

IL CASO DEL RITARDO- In ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento e di condanna al pagamento della penale, che sia stata pattuita dalle parti anche per il solo ritardo nell’adempimento, nella determinazione dell’importo della detta penale, non deve tenersi conto del periodo successivo alla notificazione della citazione contenente la domanda di risoluzione quando, al momento della proposizione di tale domanda, il ritardo sia già di non scarsa importanza avuto riguardo all’interesse del creditore, e, quindi, sussista il requisito richiesto per l’operatività del limite posto all’adempimento tardivo dall’art. 1453, ultimo comma, del Codice civile (C. Cass. civ. 27/04/2017, n. 10441).

LA RIDUZIONE DELLA CLAUSOLA PENALE- Il legislatore ha previsto anche una possibilità di correzione del potere di autonomia privata, disponendo che la penale possa essere ridotta, con una valutazione discrezionale rimessa al giudice, che la svolgerà secondo equità quando è “manifestamente eccessiva”.
Il criterio al quale il giudice deve fare riferimento per esercitare il potere di riduzione della penale non è la valutazione della prestazione in sé considerata, ma l’interesse che la parte, secondo le circostanze, ha all’adempimento della prestazione cui ha diritto, tendendosi conto delle ripercussioni dell’inadempimento sull’equilibrio delle prestazioni e della sua effettiva incidenza sulla situazione contrattuale concreta (Trib. Bologna 02/05/2007, n. 978).
Oltre a ciò, secondo i giudici, il potere di riduzione ad equità, attribuito al giudice dall’art. 1384 del Codice civile a tutela dell’interesse generale dell’ordinamento, può essere esercitato d’ufficio per ricondurre l’autonomia contrattuale nei limiti in cui essa appare meritevole di tutela e ciò sia con riferimento alla penale manifestamente eccessiva, sia con riferimento all’ipotesi in cui la riduzione avvenga perché l’obbligazione principale è stata in parte eseguita, giacché in quest’ultimo caso la mancata previsione da parte dei contraenti di una riduzione della penale in caso di adempimento di parte dell’obbligazione si traduce comunque in una eccessività della penale se rapportata alla sola parte rimasta inadempiuta (App. Napoli 09/03/2023, n. 1043).
I criteri cui il giudice deve attenersi nella suddetta valutazione afferiscono essenzialmente alla sfera degli effetti che l’alterazione della clausola penale può provocare sull’equilibrio del vincolo sinallagmatico (Trib. Bologna 02/05/2007, n. 978).

ILLEGITTIMITÀ DELLA CLAUSOLA PENALE- Deve ritenersi illegittima la richiesta di corresponsione dell’ammontare previsto a titolo di penale nella proposta di acquisto di un appartamento, laddove il rifiuto alla stipula del preliminare non costituisca una condotta indebita ed ingiustificata, bensì risulti fondato sulla sostanziale diversità tra le rassicurazioni poste alla base dell’attività di mediazione, di cui alla suddetta iniziale proposta di acquisto, e il reale stato delle cose che di fatto impedisca la stipula di un contratto preliminare stante l’assenza del rilascio della concessione edilizia per la costruzione del fabbricato in questione (Trib. Vicenza 17/04/2014, n. 1117. Nel caso di specie, i ritardi significativi accumulati non avrebbero comunque consentito il rispetto dei termini previsti per la conseguente stipula dell’atto definitivo e ciò anche nell’ipotesi in cui si voglia ritenere come non essenziali i termini ivi apposti dal momento che, rebus sic stantibus, ben poteva parte promittente acquirente sottrarsi ad un impegno non corrispondente a quello prefissato sin dal principio senza con ciò potersi definire inadempiente).