Condominio, interventi di riparazione della “braga”

La braga e la colonna di scarico condominiale sono da sempre oggetto di discussione tra i proprietari di immobili e il condominio, perché spesso non risulta chiaro di chi sia la competenza in caso di interventi di riparazione. Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

ASPETTI NORMATIVI - Una delle novità introdotte dalla L. 220/2012 concerne proprio il termine “collegamenti” fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini.
In tema, l’art. 1117, comma 1 del Codice civile precisa al punto 3) che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e
- i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Per l’impianto in esame, tale collegamento consiste nel raccordo tra la colonna verticale di scarico e il tratto di competenza esclusiva, ovvero nella cosiddetta “braga”. Più in particolare, proprio in tema di impianto idrico e delle sue diramazioni, la giurisprudenza ha posto in evidenza due orientamenti diversi (in contrapposizione) sulla proprietà della braga.

ORIENTAMENTO DELLA RESPONSABILITÀ CONDOMINIALE - La proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l’innesto nella colonna verticale, all’altezza di ciascun piano dell’edificio. Ne consegue che la parte della colonna di scarico che, all’altezza dei singoli piani dell’edificio condominiale, funge da raccordo fra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga) va qualificata come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale (C. Cass. civ. 19/01/2012, n. 778; Trib. Tivoli 30/11/2018, n. 1657).
In tal contesto, essendo la braga condominiale, non è sufficiente, dunque, dimostrare che il danno sia stato determinato dallo scarico fognario, ma è anche necessario provare che si sia trattato di rottura del tratto verticale e non di quello orizzontale di proprietà esclusiva del proprietario dell’immobile in questione (Trib. Lecce 26/01/2021, n. 200: nel caso di specie, la domanda del condomino è stata respinta, in assenza di prova sul punto esatto in cui l’avvallamento si è creato).
Applicando l’orientamento in oggetto, ai fini dell’applicazione dell’art. 2051 del Codice civile, occorre la custodia, consistente nel potere fattuale di effettiva disponibilità e di controllo della res ed il nesso causale, rappresentato dalla derivazione del danno dalla res.
Il raccordo tra la colonna di scarico verticale e le tubazioni dei singoli condomini è, dunque, di proprietà condominiale, stante la sua funzione prevalente di raccordo, senza cui il funzionamento della colonna di scarico verticale verrebbe meno. Di talché, in caso di rottura della braga, il condominio deve risarcire i danni derivanti dalle infiltrazioni (Trib. Pescara 01/06/2016, n. 948: nella fattispecie le immissioni di acque luride nell’appartamento dell’attore erano da ricondursi all’inidonea saldatura, eseguita nel punto di innesto tra la derivazione orizzontale con la colonna di scarico verticale; la responsabilità per i lamentati danni era, dunque, del condominio per mancato controllo, vigilanza e manutenzione, ex art. 2051 del Codice civile, sulla colonna di scarico verticale, ex lege, di natura condominiale).

ORIENTAMENTO DELLA RESPONSABILITÀ ESCLUSIVA DEI SINGOLI CONDOMINI - In base all’orientamento contrario al precedente, i giudici hanno sottolineato che posto che il limite condominiale delle condotte si estende fino al punto di loro diramazione, la braga deve ritenersi in proprietà esclusiva. In particolare, la pronuncia precisa che va escluso che questa rientri nella proprietà condominiale, atteso che la stessa, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, è funzionale all’uso di tutti i condomini, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento (C. Cass. civ. 17/01/2018, n. 1027; App. L’Aquila 23/03/2021, n. 446).
In applicazione di tale orientamento, C. Cass. civ. 03/09/2010, n. 19045 ha rigettato il ricorso avverso la sentenza della Corte di merito, la quale aveva condannato il condomino al risarcimento dei danni cagionati alle unità immobiliari sottostanti a causa di infiltrazioni d’acqua dovute ad una perdita verificatasi nella braga di innesto dello scarico del lavandino dell’appartamento del ricorrente alla colonna condominiale.