Acquisizione di immobili abusivi da parte del comune e tutela dei creditori ipotecari

CONFISCA EDILIZIA E CREDITORE IPOTECARIO - La Sent. Corte Cost. 03/10/2024, n. 160 è intervenuta sull'art. 31, comma 3, del D. P.R. 06/06/2001, n. 380 (Testo unico edilizia), relativo all'acquisizione da parte del comune dell'immobile abusivo nel caso in cui il responsabile dell’abuso non provveda alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi (c.d. confisca edilizia).

Questione sottoposta alla Corte Costituzionale
I dubbi di legittimità costituzionale prospettati dall’ordinanza di rimessione alla Corte riguardavano l’asserita irragionevolezza del sacrificio imposto dal meccanismo acquisitivo a titolo originario al creditore che abbia iscritto ipoteca sul fondo, senza avere alcuna responsabilità nell’abuso edilizio e nel conseguente rifiuto di procedere alla demolizione dell’immobile.

Normativa di riferimento
L'art. 31, comma 3, del D.P.R. 380/2001 - che ha un tenore letterale identico a quello dell’art. 7, comma 3, del L. 28/02/1985, n. 47, già abrogato - è relativo agli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali e prevede che se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di 90 giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune.

Considerazioni della Corte Costituzionale
La Corte Costituzionale ha svolto le seguenti considerazioni:
- i dubbi di legittimità costituzionale traggono origine dall’inquadramento della confisca fra gli acquisti a titolo originario della proprietà;
- da tale qualificazione - e in assenza di una previsione di legge che specifichi la sorte dei diritti reali minori - il diritto vivente ha dedotto che eventuali ipoteche, pesi e vincoli preesistenti vengono caducati unitamente al precedente diritto dominicale, senza che rilevi l’eventuale anteriorità della relativa trascrizione o iscrizione;
- è palese l’irragionevolezza di una disciplina che determina l’automatica estinzione del diritto reale di ipoteca e il conseguente pregiudizio alla tutela del credito, a scapito di un creditore ipotecario che non sia responsabile dell’abuso;
- questi, infatti, finisce per subire le conseguenze sanzionatorie di un illecito al quale è del tutto estraneo, poiché - se non è responsabile dell’abuso edilizio - non può essere destinatario dell’ordine di demolizione e, dunque, non può rispondere dell’inottemperanza all’ordine;
- posto che l’ordinamento giuridico accorda normalmente tutela al creditore che acquista l’ipoteca su un immobile già abusivo, non vi è ragione per cui quel medesimo creditore ipotecario, non responsabile dell’abuso edilizio, debba essere pregiudicato solo perché l’immobile abusivo viene confiscato dal comune per effetto di una sanzione inflitta per l’inottemperanza a un ordine di demolizione, di cui altri devono rispondere.

Dichiarazione di illegittimità costituzionale
Posto quanto sopra, la Corte Costituzionale ha dichiarato:
- l’illegittimità costituzionale dell’art. 7, comma 3 della L. 47/1985, nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire;
- in via consequenziale, l’illegittimità costituzionale del primo e secondo periodo dell’art. 31, comma 3, del D.P.R. 380/2001 (dal contenuto identico all'art. 7, comma 3, della L. 47/1985), nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire.