Demo-ricostruzione, aumento del carico urbanistico e oneri concessori

Nel caso di specie si trattava di un permesso di costruire per la demolizione e ricostruzione di un fabbricato composto da unità abitativa e da un locale deposito. Il TAR aveva ritenuto di commisurare gli oneri concessori solo con riferimento all’ampliamento del deposito e non all’intero edificio (per il resto, a suo avviso, "fedelmente" eseguito) e ordinava la restituzione delle somme versate in eccesso. Il Comune contestava tale decisione deducendo che il TAR avrebbe erroneamente “sdoppiato” l’intervento che invece avrebbe dovuto essere inteso come unitario e da considerarsi complessivamente oneroso.

C. Stato 22/07/2024, n. 6587,  ha accolto il ricorso del Comune, sulla base delle seguenti motivazioni.
L'art. 16 del D.P.R. 380/2001 ribadisce l'onerosità del permesso di costruire mediante versamento di un contributo articolato su due componenti:
- oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) e
- costo di costruzione.
Mentre gli oneri di urbanizzazione espletano la funzione di compensare la collettività per il nuovo ulteriore carico urbanistico che si riversa sulla zona a causa della consentita attività edificatoria, il costo di costruzione si configura quale compartecipazione comunale all'incremento di valore della proprietà immobiliare del costruttore.

Con specifico riferimento agli oneri di urbanizzazione, il Consiglio ha affermato che l'unico criterio per determinare se gli oneri siano dovuti o meno consiste nel carico urbanistico derivante dall'attività edilizia, con la precisazione che per aumento del carico urbanistico deve intendersi:
- tanto la necessità di dotare l'area di nuove opere di urbanizzazione,
- quanto l'esigenza di utilizzare più intensamente quelli esistenti.

Al fine della configurazione di un maggior carico urbanistico, la giurisprudenza ha ritenuto che non occorre che la trasformazione interessi l'intero immobile, ma è sufficiente che, quale effetto dell'intervento edilizio finale, ne risultino anche solo in parte mutate la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica, con oneri riferiti all'oggettiva rivalutazione dell'immobile e funzionali a sopportare l'aggiuntivo carico socio-economico che l'attività edilizia comporta.

Tale circostanza è stata rinvenuta nel permesso di costruire rilasciato all’appellata, da cui si evinceva che il nuovo edificio, da considerarsi nel suo complesso, avrebbe presentato:
- sia una maggiore volumetria, risultando così parzialmente diverso in parte qua rispetto agli edifici preesistenti (il che è indice di una “mutata realtà strutturale”);
- sia differenti destinazioni d’uso (il che comporta una differente “fruibilità urbanistica”).

Tali elementi giustificavano la pretesa comunale, in quanto idonei a dimostrare “l'esigenza di utilizzare più intensamente le opere di urbanizzazione esistenti”.