Sismabonus acquisti, obblighi e responsabilità del Notaio

Il Notaio è in grado di fornire tutte le informazioni utili o necessarie per il buon esito dell’affare. Infatti, egli ha esperienza e capacità professionali tali da poter dare tutte le spiegazioni relative ai diritti e agli obblighi delle parti nella compravendita, garantendo la protezione e il completo soddisfacimento degli interessi e delle aspettative di entrambe. Con il suo intervento, ponendosi in situazione di imparzialità rispetto al venditore e all’acquirente, garantisce tanto l’uno che l’altro, assumendo su di sé la piena, incondizionata e indubbiamente gravosa responsabilità in merito alla positiva conclusione della compravendita.
Tuttavia, possono sorgere contestazioni in caso di contratti stipulati con l’intento di usufruire di agevolazioni e, in tal caso, occorre accertare la responsabilità in caso di mancata fruizione del beneficio fiscale. Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

SISMABONUS ACQUISTI - Il Sismabonus acquisti è una misura introdotta per favorire l’acquisto di edifici le cui prestazioni in termini di sicurezza sismica siano state migliorate. In particolare, nel contesto delle detrazioni incluse nel Sismabonus, l’art. 16, D.L. 63/2013, comma 1-septies, stabilisce che se gli interventi miranti all’adozione di misure antisismiche, in particolare per la messa in sicurezza statica degli edifici, conducono al passaggio a una o due classi di rischio inferiori e sono effettuati nei comuni classificati nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3 attraverso la demolizione e la ricostruzione di interi edifici (con possibile variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, se consentito dalle norme urbanistiche), e se tali interventi sono eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro trenta mesi dalla conclusione dei lavori, alienano l’immobile, le detrazioni fiscali spettano all’acquirente delle unità immobiliari.
Le detrazioni sono pari al 75% o all’85% del prezzo di ciascuna unità immobiliare, a seconda che l’intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio a una o due classi di rischio inferiori.
Come sottolineato dal Fisco, affinché l’acquirente dell’unità immobiliare fruisca del Sismabonus acquisti, è necessario che l’atto di acquisto relativo all’unità immobiliare oggetto dei lavori sia stipulato entro i termini di vigenza del beneficio fiscale (Agenzia Entrate, Risoluzione 08/03/2024, n. 14/E; si veda anche la Nota Sismabonus acquisti, rogito prima del termine dei lavori).

LA BUONA FEDE DELLE PARTI CONTRATTUALI - La buona fede in senso oggettivo consiste in un canone fondamentale di correttezza, che deve ispirare la condotta delle parti nel rapporto di obbligazione reciproca (così, il debitore e il creditore devono comportarsi secondo le regole della correttezza, art. 1175 del Codice civile; il contratto deve essere eseguito secondo buona fede, art. 1375 del Codice civile, e così via), e si esplica in un obbligo di lealtà e in un obbligo di salvaguardia (che impone di preservare l'interesse della controparte fintantoché ciò non importi un apprezzabile sacrificio).
Gli obblighi di buona fede, di protezione e di informazione - imposti dagli artt. 1175, 1176 e 1337 del Codice civile - devono essere considerati strumentali non più soltanto alla conclusione di un contratto valido e socialmente utile, ma anche alla tutela del diritto di autodeterminarsi liberamente nelle proprie scelte negoziali, senza subire interferenze illecite derivanti da condotte di terzi connotate da slealtà e scorrettezza.
Anche con riferimento al contratto d’opera professionale la buona fede oggettiva o correttezza, costituisce fonte di integrazione del comportamento dovuto, laddove impone di compiere - a prescindere dalla esistenza di specifici obblighi derivanti da previsioni contrattuali o da singole norme di legge - quanto possibile per salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell’apprezzabile sacrificio e alla stregua del caso concreto.
Come sottolineato dai giudici, in tema di interpretazione del contratto, l’elemento letterale va integrato con gli altri criteri di interpretazione, tra cui la buona fede ex art. 1366 del Codice civile, avendo riguardo allo scopo pratico perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto e quindi alla relativa causa concreta. L’obbligo di buona fede oggettiva si specifica in particolare nel significato di lealtà e si concreta nel non suscitare falsi affidamenti e nel non contestare ragionevoli affidamenti ingenerati nella controparte (C. Cass. civ. 04/06/2021, n. 15707).

LA BUONA FEDE DEL NOTAIO - L’obbligo di consiglio alle parti, gravante sul Notaio e derivante dagli obblighi di correttezza e buona fede oggettiva nell’esecuzione del contratto, quali criteri determinativi ed integrativi della prestazione contrattuale, non si esaurisce nell’obbligo di chiarimento rispetto alle clausole di contenuto ambiguo presenti nell’atto rogato, ed impone al Notaio di dare in ogni caso informazioni ai clienti sugli effetti e sul risultato pratico dell’atto rogato e sulla corrispondenza di essi alla volontà manifestata dalle parti, dovendo il Notaio garantire l’attitudine dell’atto ad assicurare il conseguimento del suo scopo tipico e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto (C. Cass. civ. 02/0/2023, n. 23600).
In tema di visure catastali, rientra tra gli obblighi del Notaio richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare e, in particolare, nell’obbligo di buona fede oggettiva, lo svolgimento delle attività “accessorie e successive” necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, salvo espresso esonero del Notaio da tale attività per concorde volontà delle parti, dettata da motivi di urgenza o da altre ragioni (C. Cass. civ. 29/08/2019, n. 21775).

LA RESPONSABILITÀ DELLA PERDITA DEI BENEFICI FISCALI A SEGUITO DELLA COMPRAVENDITA - In argomento, si osservachein tema di responsabilità notarile, quando lo scopo pratico dell’atto è messo a rischio da mancate verifiche o dalle dinamiche tecniche proprie della negozialità, il Notaio deve rispondere anche per omessa informazione, oltre che per difetto delle doverose attività di accertamento; quando, invece, le parti hanno “assunto impegni negoziali espressi”, soggetti ad apprezzamento di affidabilità e convenienza, il Notaio non è tenuto a rispondere del susseguente inadempimento della parte obbligata (Trib. Parma 29/05/2024, n. 824: nel caso in esame, secondo parte attrice, il Notaio era responsabile perché aveva negligentemente istruito le attività prodromiche alla stipula del contratto definitivo, sì che la documentazione necessaria ad attestare la sussistenza dei requisiti per la concessione del bonus Sismabonus acquisti, non risultava pronta per la data del rogito e ciò determinava la perdita dell’agevolazione. Tuttavia, il giudice ha rigettato la domanda, precisando che il Notaio non è garante del risultato auspicato, ma esclusivamente della gestione del procedimento di formazione della volontà negoziale e della trasposizione di questa in un regolamento vincolante per le parti. Quindi, sostanzialmente, a parere del giudice, la responsabilità era da attribuire alla parte venditrice in virtù degli impegni assunti con il contratto).