Distanze tra costruzioni, criteri per la misurazione

Nella fattispecie il ricorrente contestava l’annullamento del permesso di costruire per l’esecuzione di un intervento di demolizione e ricostruzione di una palazzina residenziale per violazione dei limiti di distanza. C. Stato 30/04/2024, n. 3941 ha respinto l’appello, fornendo chiarimenti sui criteri da utilizzare per la misurazione della distanza tra edifici, anche in relazione agli elementi “sporgenti” dal corpo d fabbrica.

In particolare, i giudici hanno affermato che la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, prevista dall’art. 9 del D.M. 02/04/1968, n. 1444, così come la distanza prevista ex art. 873 c.c., deve essere misurata secondo il c.d. criterio lineare tracciando linee perpendicolari tra gli edifici e non radiale.
La distanza va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, e ciò a prescindere dalla specifica conformazione dell’edificio (pareti lineari o ricurve).
Inoltre, le distanze vanno misurate dalle sporgenze estreme dei fabbricati, dalle quali vanno escluse soltanto le parti ornamentali, di rifinitura ed accessorie di limitata entità e i cosiddetti sporti (cornicioni, lesene, mensole, grondaie e simili) che sono irrilevanti ai fini della determinazione dei distacchi.
Sono invece rilevanti, anche in virtù del fatto che essi costituiscono “costruzione”, le parti aggettanti (quali scale, terrazze e corpi avanzati) anche se non corrispondenti a volumi abitativi coperti, ma che estendono ed ampliano (in superficie e in volume) la consistenza del fabbricato.

Con riferimento alla computabilità nella distanza prevista dall’art. 9, D.M. 1444/1968 del “balcone aggettante” (e cioè del balcone che sporge dalla facciata dell’edificio) e al concetto di parete finestrata, si registrano, in giurisprudenza, i seguenti orientamenti:
- il balcone aggettante deve essere computato nel calcolo della distanza tra edifici poiché estendendo in superficie e volume l’edificio, costituisce corpo di fabbrica; un regolamento edilizio che stabilisce un criterio di misurazione della distanza fra edifici che non tenesse conto dell'estensione del balcone sarebbe anzi contra legem, in quanto sottraendo dal calcolo della distanza l'estensione del balcone, viene a determinare una distanza tra fabbricati inferiore a quella legale (C. Cass. civ. 17/09/2021, n. 25191; C. Cass. civ. 22/03/2016, n. 5594; C. Cass. civ. 27/06/2006, n. 17089).
- nella verifica dell’osservanza delle distanze di cui all’art. 9 del D.M. 02/04/1968, n. 1444, vanno considerate tutte le sporgenze con funzione abitativa, che in sostanza costituiscono una proiezione verso l’esterno dell’appartamento (C. Stato 10/10/2023, n. 8834);
- per “pareti finestrate” devono intendersi non soltanto le pareti munite di vedute, ma, più in generale, tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali porte balconi, finestre di ogni tipo (di veduta o luce) (C. Stato 22/11/2013, n. 5557; vedi anche C. Stato 11/09/2019, n. 6136);
- l’obbligo del rispetto della distanza minima deve essere applicato anche nel caso in cui una sola delle pareti che si fronteggiano sia finestrata, atteso che la regola dettata dal D.M. 1444/1968 è finalizzata non alla tutela della riservatezza ma alla salvaguardia dell’interesse pubblico-sanitario a mantenere una determinata intercapedine tra gli edifici antistanti, quando uno dei due abbia una parete finestrata (C. Cass. civ. 22/03/2024, n. 7744).
Infine, secondo C. Cass. civ. 28147/2022, l’obbligo di rispettare la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, previsto dall’art. 9, D.M. 1444/1968, vale anche quando la finestra di una parete non fronteggi l’altra parete (per essere quest’ultima di altezza minore dell’altra), tranne quando le due pareti aderiscano in basso l’una all’altra su tutto il fronte e per tutta l’altezza corrispondente, senza interstizi o intercapedini residui.