Cambio d'uso in area vincolata e terzo condono edilizio

FATTISPECIE - Nel caso esaminato da TAR Lazio-Roma 10/05/2024, n. 9182 il ricorrente contestava il rigetto dell’istanza di condono edilizio finalizzata a sanare il cambio di destinazione d’uso di un portico con ampliamento della superficie residenziale di 32,14 mq. In particolare, eccepiva la violazione delle norme sul c.d. terzo condono edilizio (art. 32, D.L. 269/2003 e artt. 2 e 3, L.R. Lazio 12/2004).

TERZO CONDONO EDILIZIO - INTERVENTI SANABILI - Per l’applicabilità del c.d. terzo condono edilizio previsto dall’art. 32 del D.L. 269/2003, conv. dalla L. 326/2003, si fa riferimento all’allegato I del medesimo Decreto che individua le seguenti tipologie di interventi suscettibili di sanatoria:
- Tipologia 1. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;
- Tipologia 2. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del D.L. 269/2003;
- Tipologia 3. Opere di ristrutturazione edilizia come definite dall'art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;
- Tipologia 4. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall'art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. c), realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, nelle zone omogenee A di cui all'art. 2 del D.M. 02/04/1968, n. 1444;
- Tipologia 5. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall'art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. c), realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;
- Tipologia 6. Opere di manutenzione straordinaria, come definite all'art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. b), realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

INTERVENTI IN ZONE VINCOLATE - Con riferimento ad abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo, il TAR Lazio 9182/2024 ha ribadito il costante orientamento giurisprudenziale secondo il quale sono suscettibili di sanatoria solo le opere di minore rilevanza (c.d. abusi minori), corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato I del citato D.L. 269/2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo (condizione sine qua non per l’approvazione della sanatoria).
Per le altre tipologie di abusi interviene una preclusione legale alla sanabilità, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (v. C. Cass. pen. 23/09/2020, n. 26524; C. Stato 20/12/2019, n. 8637).
In sostanza, ai sensi dell’art. 32, D.L. 269/2003, comma 27, lett. d), le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, tra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:
a) le opere siano state realizzate prima dell'imposizione del vincolo;
b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
c) siano opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);
d) vi sia il previo parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo stesso.

Nel caso di specie risultava pacifico che l’intervento ricadesse in un’area sottoposta a vincolo e che non potesse essere incluso nel novero di quelli minore importanza, posto che lo stesso aveva comportato un aumento di superfice dell’immobile di 32,14 mq e un volume complessivo di 100,00 mc. Sulla base di tali considerazioni il TAR lo ha escluso dall'ambito applicativo del terzo condono edilizio, confermando la legittimità del contestato diniego.

IRRILEVANZA DELL’ACCERTAMENTO DI COMPATIBILITÀ CON IL VINCOLO - Sul tema si segnala che in un’altra occasione, il TAR Lazio-Roma (sent. 01/12/2023, n. 18077) ha inoltre precisato che, venendo in rilievo una ipotesi di preclusione normativa al condono per determinate tipologie di opere, non vi è alcuna necessità di procedere all’accertamento di compatibilità delle opere con il vincolo paesaggistico tramite acquisizione del parere, trattandosi di attività inutile in quanto in alcun modo idonea ad incidere sul regime di non condonabilità ex lege delle opere, essendo la riconducibilità degli abusi a determinate tipologie di opere dichiarate non condonabili e la loro insistenza in aree vincolate circostanze di per sé ostative al condono, il che rende irrilevante l’accertamento in concreto circa la loro compatibilità con i vincoli.