Cessione di cubatura, requisito della vicinanza dei fondi

LA CESSIONE DI CUBATURA - La cessione di cubatura è un istituto di fonte negoziale in forza del quale è consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la “cessione” della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto. In tale modo il proprietario di quest’ultimo può chiedere al Comune un permesso di costruire con una cubatura maggiore rispetto a quella che avrebbe potuto realizzare in assenza della predetta cessione.
Tale istituto si è sviluppato a seguito dell’introduzione dell’art. 41-quinquies della L. 1150/1942 (c.d. Legge urbanistica) ad opera dell’art. 17 della L. 765/1967 e degli standard edilizi di cui al D.M. 1444/1968. In particolare, l’art. 41-quinquies ha stabilito che il piano regolatore debba prevedere limiti inderogabili di densità edilizia, rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi e che tali limiti debbano essere definiti per zone territoriali omogenee. In tal modo lo ius aedificandi, inerente alla proprietà del suolo e di essa manifestazione, può essere attuato secondo quanto stabilito dagli atti di pianificazione, i quali ne stabiliscono, oltre che la destinazione, gli indici di edificazione. Questi ultimi, a loro volta, in rapporto all’estensione dell’area, determinano la capacità edificatoria (o cubatura) realizzabile.
Con la cessione di cubatura, la capacità edificatoria viene incrementata con il trasferimento di diritti edificatori provenienti da un’altra area, che ne rimane priva, in tutto o in parte, mentre tali diritti sono utilizzati dal fondo ricevente.

CONDIZIONI - Il Consiglio di giustizia amm. Regione Sicilia, con la sentenza 24/04/2024, n. 319, ha spiegato che il presupposto logico del c.d. “asservimento” del fondo, c.d. “di decollo”, che si priva della propria capacità edificatoria in favore del fondo, c.d. di “atterraggio”, che la riceve, consiste nell’interesse della P.A. affinché sia osservato il rapporto tra superficie edificabile e volumi realizzabili nell’area interessata ma, al tempo stesso, nella sostanziale indifferenza alla materiale collocazione di fabbricati, fermi restando evidentemente i limiti di cubatura realizzabile in un determinato ambito territoriale, fissati dal piano, oltre al rispetto degli delle distanze e delle eventuali prescrizioni sulla superficie minima dei lotti.
Il trasferimento della cubatura è tuttavia subordinato al soddisfacimento, pena l’invalidità dell’asservimento, delle seguenti condizioni:
1) l’omogeneità di destinazione d’uso;
2) la contiguità territoriale dei fondi (i fondi, seppur non necessariamente adiacenti, devono essere significativamente vicini, altrimenti ne risulterebbero stravolte proprio le previsioni di piano sulla densità edificatoria di zona e incrinata l’inderogabilità delle relative prescrizioni);
3) la cessione di cubatura non è ammessa inoltre nel caso in cui gli strumenti urbanistici vietino, in via immediata e diretta, tali operazioni per alcune aree oppure adottino scelte sui limiti di volumetria che conducano a un esito analogo (v. C. Stato 31/05/2022, n. 4417).

REQUISITO DELLA VICINANZA DEI FONDI - Con particolare riferimento al requisito delle contiguità territoriale, i giudici hanno chiarito che esso non implica necessariamente che i terreni siano tra loro confinanti, nondimeno richiede che gli stessi, se non precisamente contermini, siano quanto meno dotati del requisito della reciproca prossimità, perché altrimenti, attraverso l’utilizzazione di tale strumento, astrattamente legittimo, sarebbe possibile realizzare scopi del tutto estranei e, anzi, contrastanti con le esigenze di corretta pianificazione del territorio.
Ai fini in discorso, deve quindi potersi apprezzare una effettiva e significativa vicinanza dei fondi interessati dalla cessione di cubatura, e comunque la loro continuità non può predicarsi quando tra questi sussistano una o più aree aventi destinazioni urbanistiche incompatibili con l’edificazione (v. C. Stato 27/06/2022, n. 5305).

Secondo i giudici, nella fattispecie, la sussistenza della vicinanza tra fondi nei sensi precisati dalla giurisprudenza, e l’insussistenza della condizione negativa pure dalla stessa individuata, non poteva ritenersi attestata. Ed infatti gli interessati avevano evidenziato elementi di continuità sommamente generici, limitandosi a sostenere che i fondi fossero omogenei in quanto entrambi sussumibili nell’alveo delle aree agricole, elemento che, non è sufficiente, da solo, ad attestare la contiguità.
In sostanza, il Consiglio non ha riconosciuto soddisfatti i presupposti sopra evidenziati con riguardo alla contiguità tra le aree interessate.