Distanze tra pareti finestrate di altezza diversa

Viceversa, non vi è violazione dell’art. 9, D.M. 1444/1968 quando le pareti siano aderenti fino all’altezza della parete più bassa, e su quella più alta vi sia una finestra che si apre su uno spazio libero. Il fondamento di tale principio sta nel fatto che quando i due edifici sono costruiti in aderenza non possono crearsi quelle intercapedini dannose che la norma intende evitare.

FATTISPECIE - Nel caso di specie si trattava di una sopraelevazione in aderenza dove sulla parte sopraelevata, più alta di quella di fronte, si trovava una finestra. La Corte d’Appello aveva ritenuto comunque applicabile il limite stabilito dall’art. 9, D.M. 1444/1968 relativo alla distanza minima tra pareti finestrate.

QUESITI - La Corte di Cassazione, con sentenza del 27/09/2022, n. 28147, nel risolvere la questione, ha risposto ai seguenti quesiti di diritto:
- ai fini dell’applicazione della distanza minima assoluta di dieci metri, la nozione di edifici antistanti comprende sempre anche il caso in cui la parete finestrata dell’uno non fronteggi la parete dell’altro, bensì prospetti uno spazio libero (poiché quest’ultima rimane ad un’altezza inferiore)?
- vale l’obbligo di rispettare tale distanza anche quando le pareti siano aderenti l’una all’altra lungo tutto il fronte comune (cioè, senza intercapedini residue) e l’una si arresti in altezza al di sotto della soglia inferiore della/e finestra/e (con conseguente e corrispondente obbligo di arretrare il fronte della parete superiore finestrata)?

PRINCIPI SUI LIMITI DI DISTANZA TRA PARETI FINESTRATE - Per rispondere ai quesiti è stato preso come punto di riferimento quanto enunciato in C. Cass. civ. 01/10/2019, n. 24471, secondo cui la finalità dell’art. 9, D.M. 1444/1968 è di salvaguardare l'interesse pubblico sanitario alla salubrità dell’affacciarsi di esseri viventi agli spazi intercorrenti fra gli edifici che si fronteggiano, quando almeno uno dei due abbia una parete finestrata, a prescindere dal fatto che quest’ultima sia costruita prima o dopo l’altra parete.
A tal fine è stata previsto il rispetto di una distanza minima, tale da garantire la circolazione d’aria e la irradiazione di luce idonee a mantenere la salubrità di affaccio.
La nozione di “antistanza” o “frontalità” va riferita e circoscritta a (porzioni di) pareti che si fronteggiano e pertanto presentano, ove non distanziate adeguatamente, un problema di circolazione d’aria e/o d’irradiazione di luce insufficienti, con un pericolo concreto che si crei un’intercapedine nociva. Ove le pareti si fronteggino solo per un tratto - perché di diversa estensione orizzontale, verticale o non perfettamente parallele, il rispetto della distanza ex art. 9, D.M. 1444/1968 deve essere assicurato entro (e solo entro) le porzioni di pareti antistanti, nell’accezione predetta. La distanza di 10 metri - che è misurata in modo lineare (e non radiale, come accade invece rispetto alle vedute) - va rispettata entro il segmento delle pareti tale che l'avanzamento (ideale, meramente pensato) dell’una la porti ad incontrare l’altra, sia pure in quel segmento.
C. Cass. civ. 28147/2022 ha quindi affermato il principio secondo il quale l’obbligo di rispettare una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, previsto dall’art. 9, D.M. 1444/1968, vale anche quando la finestra di una parete non fronteggi l’altra parete (per essere quest’ultima di altezza minore dell’altra), tranne quando le due pareti aderiscano in basso l’una all’altra su tutto il fronte e per tutta l’altezza corrispondente, senza interstizi o intercapedini residui.

PRESENZA DI INTERCAPEDINI DANNOSE - Secondo la Corte, viceversa, laddove la giurisprudenza ha preteso il rispetto della distanza minima di 10 metri pur in presenza di una parete con una finestra che si apre su uno spazio libero alla sua altezza (e che quindi non fronteggia l’altra parete), al di sotto vi era una intercapedine, non già una costruzione in aderenza sul confine (v. C. Cass. civ. 31/10/2006, n. 23495). Nei casi in cui è stato applicato l’art. 9, D.M. 1444/1968 si trattava infatti di due pareti o elementi di costruzione di varia fattezza, ma pur sempre racchiudenti uno spazio vuoto tra di loro, con pericolo concreto di recare nocumento alla salubrità di affaccio.

CONCLUSIONI - Semplificando, si può sopraelevare più in alto di un edificio frontistante senza rispettare le distanze se i due edifici sono (per la parte in basso) in aderenza. Se invece i due edifici non sono in aderenza anche la sopraelevazione deve rispettare le distanze minime.