Ricostruzione di edifici non più esistenti e ristrutturazione edilizia

FATTISPECIE - Nella fattispecie il ricorrente, dopo l’acquisto di un terreno sul quale era stato in precedenza demolito un fabbricato, chiedeva il rilascio del permesso di costruire per opere di ristrutturazione edilizia consistenti nella ricostruzione dell’immobile non più esistente. A dimostrazione della preesistenza del manufatto e la sua destinazione d’uso, nella relazione tecnica allegata all’istanza venivano richiamati alcuni provvedimenti comunali, mentre, per desumere la consistenza dello stesso, si indicavano: una foto aerea, le coordinate catastali certificate dall’Agenzia del territorio e confrontate con gli spigoli delle fondazioni rinvenute in loco, la documentazione fotografica allegata ad alcune precedenti pratiche edilizie.
Il Comune non valutava sufficiente tale documentazione e negava il permesso in quanto riteneva che la ricostruzione dell’ingombro volumetrico del fabbricato era stata eseguita sulla base di elementi che non dimostravano inequivocabilmente ed oggettivamente la preesistente consistenza del manufatto da ricostruire.

Il TAR Umbria 01/10/2022, n. 723, sulla base della relazione del Verificatore che aveva rilevato, tra l'altro, la mancanza di elaborati grafici e una carenza nella dimostrazione delle altezze, ha confermato il diniego del titolo richiesto.

RISTRUTTURAZIONE O NUOVA COSTRUZIONE - Il TAR ha ricordato che l’art. 3, D.P.R. 380/2001 estende il concetto di ristrutturazione all'ipotesi di edificio che non esiste più, ma di cui si rinvengono resti sul territorio e di cui si può ricostruire la consistenza originaria con un'indagine tecnica (in tal senso vedi la Nota Ricostruzione di edifici crollati, ristrutturazione edilizia e piano casa).
L'accertamento della consistenza iniziale del manufatto demolito o crollato deve fondarsi però su dati certi ed obiettivi, quali, ad esempio, documentazione fotografica, aerofotogrammetrie e mappe catastali, che consentano di delineare, con un sufficiente grado di sicurezza, gli elementi essenziali dell'edificio diruto. È necessario, quindi, per qualificare l’intervento come ristrutturazione, che l’originaria consistenza dell’edificio sia individuabile sulla base di riscontri documentali o altri elementi certi e verificabili. Ove invece non sia possibile l’individuazione certa dei connotati essenziali del manufatto originario (mura perimetrali, strutture orizzontali, e copertura), attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare, scatta la qualificazione dell’intervento di ricostruzione come nuova edificazione.

ACCERTAMENTO DELLE VOLUMETRIE PREESISTENTI E DELLA DESTINAZIONE - Quanto alla mancata dimostrazione delle altezze, il TAR non ha condiviso la tesi del ricorrente secondo il quale tale accertamento sarebbe stato ultroneo, stante l'asserita sufficienza della verifica della S.U.C. (superficie utile coperta). Sul punto i giudici hanno ribadito che il discrimine perché possa parlarsi di ristrutturazione edilizia e non di nuova costruzione - ad eccezione delle ipotesi di premialità contemplate all’art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d) - è da rintracciarsi proprio il rispetto delle preesistenti volumetrie. Pertanto, non è sufficiente che si dimostri che un immobile in parte poi crollato o demolito era esistente, ma è necessario che si dimostri oltre all'an anche il quantum e cioè l'esatta consistenza dell'immobile preesistente del quale si chiede la ricostruzione. Occorre, quindi, la possibilità di procedere, con un sufficiente grado di certezza, alla ricognizione degli elementi strutturali dell'edificio, in modo tale che, seppur non necessariamente "abitato" o "abitabile", esso possa essere comunque individuato nei suoi connotati essenziali, come identità strutturale, in relazione anche alla sua destinazione.