Errata trascrizione dell’atto di compravendita nei registri immobiliari

CONPRAVENDITA TRASCRIZIONE RESPONSABILITÀ NOTAIO - La trascrizione nei registri immobiliari è la formalità che consente di rendere pubblici i contratti o gli atti che riguardano il trasferimento della proprietà di un bene immobile o la costituzione, modifica o trasferimento di altro diritto reale immobiliare. Tuttavia, in alcuni casi, se il notaio non adempie correttamente, occorre considerare eventuali profili di responsabilità.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

LA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI - Quando si stipula un atto preliminare di compravendita di un immobile, è obbligatorio che questo venga regolarmente registrato, al fine di poter poi concludere in maniera corretta l’atto in fase di rogito. Inoltre, deve essere obbligatoriamente effettuata la registrazione poiché questa ha una importante funzione fiscale.
La registrazione, infatti, stabilisce con esattezza alcuni dati certi che saranno utili al fisco per tutte le verifiche tributarie relative alla compravendita immobiliare. In sintesi, la registrazione è un atto che deve essere obbligatoriamente compiuto, così da dare una data certa alla scrittura e permettere allo Stato di riscuotere le imposte previste dalla legge sulle compravendite immobiliari.
Le differenze fra registrazione e trascrizione vedono quindi la seconda come un’attività che può dare una tutela aggiuntiva alla parte acquirente, che di solito è considerata la parte più “debole” in una compravendita immobiliare e che in questo modo può essere tutelata. La trascrizione permette di vedere tutelati gli interessi dell’acquirente poiché fornisce una forma di pubblicità legale.

LA TRASCRIZIONE DEI CONTRATTI - La trascrizione, dunque, rappresenta il più importante strumento di pubblicità legale previsto all’interno del nostro ordinamento. È altresì il mezzo principale attraverso cui possono rendersi note ai terzi le vicende giuridiche connesse a determinate categorie di beni.
L’art. 2643 del Codice civile comprende un elenco di atti la cui trascrizione è disposta agli effetti dell’art. 2644 del Codice civile. Tale elenco non è tassativo e va integrato dagli atti cui fa un generale riferimento il successivo art. 2645 del Codice civile. In ogni caso si tratta di atti a cui si rifanno diritti immobiliari, reali o personali.
Sostanzialmente la trascrizione serve a dirimere il conflitto fra più aventi causa da uno stesso soggetto in riferimento al medesimo diritto acquistato. In particolare, si tratta di “pubblicità dichiarativa”, la cui funzione principale è quella di stabilire, nel caso in cui ad esempio un medesimo immobile sia trasferito a più persone, quale sia l’acquisto che debba prevalere sull’altro.

LA NOTA DI TRASCRIZIONE - Con il termine “nota di trascrizione”, o più precisamente “nota di trascrizione catastale” si intende l’atto con cui si certifica la registrazione all’interno dei registri immobiliari di un atto di compravendita immobiliare, di variazione di stato di un bene (pignoramento, ipoteca, ecc).
La nota di trascrizione immobiliare di fatto ufficializza il trasferimento dei diritti di proprietà relativi ad un immobile, pena l’inefficacia del passaggio di proprietà. La nota è il principale esercizio di pubblicità legale previsto dal nostro ordinamento regolato dagli artt. 2643-2696 del Codice civile che ne sanciscono anche l’obbligatorietà. Il deposito dell’atto rende lo stesso opponibile da parte di terzi.
Nella nota di trascrizione immobiliare (in doppio originale) sono riportati tutti i dati fondamentali della compravendita:
* dati identificativi dell’immobile;
* dati anagrafici dell’acquirente;
* dati anagrafici del venditore;
* data della trascrizione;
* nome del pubblico ufficiale che effettua l’atto;
* numero di registro particolare e generale, ecc.

GLI ERRORI NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE - In tema di trascrizione, l’inesatta indicazione delle generalità della persona contro la quale si intendeva trascrivere comporta l’invalidità della trascrizione, rimanendo la stessa legalmente occulta nei confronti dei terzi, ove abbia prodotto la registrazione dell’atto nel conto di una persona diversa dall’acquirente, poiché induce, ai sensi dell’art. 2665 del Codice civile, incertezza sulle persone, senza che possa rilevare, quale sanatoria con effetti ex tunc, la successiva correzione dell’errore contenuto nella nota  (Cass. civ. 19/03/2019, n. 7680; Trib. Salerno 23/04/2020, n. 1084 che nella fattispecie ha riconosciuto l’errore nella nota di trascrizione dell’atto di compravendita da parte del notaio, che aveva indicato una data di nascita dell’alienante non corretta, così da rendere inopponibile ai creditori e comunque ai terzi in genere l’atto di alienazione intervenuto).

LA RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO - La trascrizione è un vero e proprio obbligo a carico del Notaio, mentre risulta un onere in capo alla parte, la quale, se non vi provvede adeguatamente, impedisce che si possano verificare gli effetti tipici della formalità pubblicitaria in relazione agli atti in questione. Difatti, l’art. 2671, comma 1, del Codice civile prevede che il notaio o altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l’atto soggetto a trascrizione ha l’obbligo di curare che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile, ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo.
Ne deriva che in caso di reiterati ritardi nel compiere la trascrizione degli atti ricevuti o autenticati sussiste la responsabilità disciplinare del Notaio, senza che assuma alcun rilievo l’eventuale danno subito dalle parti stipulanti (Cass. civ. 18/01/2023, n. 1439; nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza della Corte d’appello che aveva ritenuto sussistere la responsabilità del Notaio che aveva ripetutamente registrato atti dallo stesso rogati oltre il termine di venti giorni).
Pertanto, ilperiodo rilevante ai fini dell’accertamento della violazione del dovere di trascrivere con sollecitudine, e della conseguente responsabilità risarcitoria, deve essere calcolato nel ritardo maturato al tempo dell’iscrizione pregiudizievole.
Oltre a ciò, secondo i giudici, l’erronea compilazione della nota di trascrizione di un atto notarile da cui risulti incertezza circa le persone, il bene ed il rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto, se consente di affermare la sufficienza della trascrizione ai fini traslativi dei beni ed alla opponibilità ai terzi, non esonera dalla relativa responsabilità il Notaio (Trib. Pesaro 15/06/2015, n. 574).

RESPONSABILITÀ DEL CONSERVATORE - Invece, la responsabilità del Notaio per non avere rilevato l’esistenza di un’iscrizione ipotecaria pregiudizievole, in occasione di una compravendita immobiliare, deve escludersi quando l’errore sia stato causato da una condotta negligente del conservatore dei registri immobiliari, che abbia reso di fatto impossibile l’individuazione dell’iscrizione ipotecaria con l’uso dell’ordinaria diligenza professionale (Cass. civ. 28/09/2012, n. 16549: l’errore della conservatoria può comportare per il terzo di buona fede l’infruttuosità della ricerca del titolo reso pubblico).