Stato legittimo dell’immobile, principio di prova dell'esistenza del titolo

FATTISPECIE - Nel caso esaminato dal TAR Campania-Napoli 07/09/2022, n. 5644, il ricorrente aveva presentato un’istanza di permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, D.P.R. 380/2001 e della L.R. Campania 19/2009 (c.d. Piano casa) per la realizzazione di un intervento di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso di un sottotetto esistente. L’amministrazione adottava un provvedimento di diniego in quanto per il sottotetto, oggetto dell’intervento richiesto, non era dimostrata la legittimità. In sostanza il relativo titolo edilizio iniziale non era disponibile in quanto all’epoca di realizzazione (nel 2002) la concessione edilizia non era stata rilasciata.
Tuttavia, il Comune precisava che agli atti risultavano una serie di documenti, tra cui:
- la domanda relativa alla costruzione iniziale del sottotetto con allegata documentazione tecnica;
- il provvedimento del servizio tecnico di conclusione dell’istruttoria con esito favorevole al rilascio;
- la ricevuta di versamento degli oneri concessori.

STATO LEGITTIMO DELL’IMMOBILE - Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è stato disciplinato dal comma 1-bis, dell’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 introdotto dal D.L. 76/2020, conv. in L. 120/2020 (D.L. semplificazioni). Da tale norma si evince la regola generale secondo cui lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo. Nello specifico si tratta:
- del titolo che ha abilitato o legittimato la costruzione o l’ultimo intervento effettuato sull’immobile o sull’unità immobiliare;
- dei titoli successivi relativi ad interventi parziali.
In proposito la giurisprudenza (v. TAR Lazio-Roma 12/05/2022, n. 5918) ha spiegato che con l’introduzione del comma 1-bis all’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, ogni operazione edilizia sul patrimonio esistente presuppone l’attestazione dello stato legittimo delle opere, da documentarsi da parte di chi intende operare trasformazioni o interventi edilizi sul patrimonio esistente e il corrispondente riscontro di tali attestazioni da parte dell’Ufficio competente.

Immobili privi di titolo edilizio. Il medesimo comma 1-bis, contiene le regole da applicare per l’individuazione dello stato legittimo per gli immobili privi del titolo edilizio:
- o perché realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio (per l’individuazione di tali immobili si veda https://www.legislazionetecnica.it/7314354/news-edilizia-appalti-profess...);
- o perché non sia “materialmente” disponibile.

INDISPONIBILITÀ DEL TITOLO EDILIZIO - ELEMENTI INDIZIARI - A tale ultimo riguardo la norma prevede la possibilità di ricorrere ai mezzi di prova alternativi laddove via sia un principio di prova del titolo ma non vi sia copia dello stesso. Secondo il TAR, tale modifica legislativa ha avuto proprio lo scopo di dare soluzione ai casi (come quello in esame) in cui il titolo edilizio non sia disponibile e tuttavia sussistano principi di prova circa la sua esistenza.

Pertanto, la circostanza che non sia stato rinvenuto agli atti del Comune il titolo edilizio di un'opera esistente non può tradursi in un ostacolo per il rilascio del titolo successivamente richiesto per lo stesso immobile nel caso in cui l’onere della prova in ordine alla sussistenza di pregressi titoli abilitativi risulti soddisfatto, in via indiziaria, dalla documentazione prodotta e confermata dal Comune.

In applicazione della citata normativa, dunque, il provvedimento di diniego è stato annullato, non potendo esso fondarsi sulla asserita inesistenza del pregresso titolo abilitativo.

Sul tema si veda anche la Nota https://www.legislazionetecnica.it/8887638/news-edilizia-appalti-profess... riferita alla sentenza del TAR Lazio-Roma 12/05/2022, n. 5918, secondo cui, in caso di mancanza o irreperibilità dei documenti nell’archivio dell’amministrazione, il Responsabile dell’Ufficio competente ha l’obbligo di rilasciare una attestazione formale di inesistenza.