La SCIA in sanatoria e la SCIA tardiva

SCIA IN SANATORIA - Ai sensi dell’art. 37, comma 4 del D.P.R. 380/2001 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità), in caso di interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA, ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’Agenzia del territorio.
La disposizione in sostanza prevede la possibilità di presentare una SCIA ad intervento ultimato, per la regolarizzazione di opere realizzate in assenza o in difformità dalla SCIA. Si tratta dunque, sebbene non sia definita in tali termini dall’art. 37, di una “SCIA in sanatoria”.
Tale istituto trova il suo riconoscimento esplicito sia da parte del legislatore nazionale nella tabella A del D. Leg.vo 222/2016 (c.d. Decreto SCIA2), al n. 41, che ricollega proprio la SCIA in sanatoria al citato art. 37, D.P.R. 380/2001, sia in alcune normative regionali, oltre che nella prassi comune.

Si propone di seguito una sintetica illustrazione dell’istituto che tiene conto delle possibili diverse interpretazioni della norma.

INTERVENTI CHE POSSONO ESSERE SANATI TRAMITE SCIA - La SCIA in sanatoria è ammissibile solo per interventi assentibili con la SCIA ordinaria ex art. 22, D.P.R. 380/2001. Sono infatti esclusi gli abusi edilizi per i quali sarebbe stato necessario il permesso di costruire oppure la SCIA in sostituzione dello stesso ex art. 23, D.P.R. 380/2001. Secondo l’interpretazione maggioritaria infatti (anche se non mancano sporadiche norme locali che ammettono la possibilità di una SCIA alternativa in sanatoria), in tale ultima ipotesi la sanatoria è disciplinata dall'art. 36, D.P.R. 380/2001 e presuppone il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria (C. Cass. pen. 21/09/2017, n. 43155; C. Cass. pen. 09/07/2009, n. 28048).

SOGGETTI - Possono presentare la SCIA in sanatoria il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile.

PRESUPPOSTI: ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ E VERSAMENTO DELLA SANZIONE - Per ottenere la regolarizzazione, gli interventi devono essere conformi alla disciplina edilizia e urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della segnalazione. La SCIA in sanatoria presuppone dunque come requisito fondamentale la doppia conformità.
Inoltre per la sanabilità dell’opera è necessario il versamento della sanzione. Si tratta in particolare di una sanzione amministrativa (per la SCIA non sono previste sanzioni penali) compresa tra 516 euro e 5.164 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’Agenzia del territorio. Peraltro, la normativa regionale e la regolamentazione locale spesso collegano la determinazione della sanzione a parametri tabellari che non richiedono la valutazione dell’Agenzia del territorio in relazione a ciascuna pratica di sanatoria.

PERFEZIONAMENTO DELLA SANATORIA - Nel testo dell’art. 37, D.P.R. 380/2001 non viene specificato in che modo si formi la sanatoria, non disponendo la norma alcunché sulla definizione del procedimento.
Da qui la questione:
- se sia sufficiente il compimento dei trenta giorni previsti dall’art. 19, L. 241/1990 per il perfezionamento della SCIA,
- oppure se sia necessario un provvedimento espresso della PA.

Sul punto sono sorti alcuni diversi orientamenti di cui è opportuno tenere conto.
Secondo un indirizzo minoritario della giurisprudenza amministrativa, il silenzio dell’amministrazione costituirebbe silenzio-diniego. Tale tesi non appare condivisibile in quanto non trova nessun riscontro nel testo dell'art. 37, D.P.R. 380/2001 il quale non dispone per la SCIA in sanatoria un silenzio significativo, a differenza della diversa fattispecie disciplinata dall’art. 36, D.P.R. 380/2001, in cui il silenzio-rifiuto è espressamente previsto.
Al di fuori di questa ipotesi, come detto marginale e minoritaria, sono sorti essenzialmente altri due orientamenti.

Secondo un primo orientamento, la sanatoria richiederebbe un obbligatorio atto espresso dell’amministrazione e il silenzio di quest’ultima configurerebbe un’ipotesi di silenzio-inadempimento. In assenza di tale atto espresso, l’opera rimarrebbe in sospeso e l’unico rimedio a tale situazione sarebbe quello di agire per la condanna dell’amministrazione a provvedere.
Tale orientamento si basa su due ordini di considerazioni:
a) la prima è che l’art. 37 parla di “domanda” (momento della presentazione della domanda), il che presupporrebbe una “risposta” e quindi un atto espresso della PA;
b) la seconda è che la stessa norma non quantifica l’importo della sanzione, stabilendo solo che la stessa non deve superare i 5.164 euro e non essere inferiore a 516 euro. Sembrerebbe dunque necessario un atto dell’amministrazione che quantifichi la somma (TAR Puglia-Lecce sentenza 09/03/2020, n. 317; TAR Campania-Napoli 07/03/2018, n. 1457). A tale orientamento ha recentemente aderito anche il Consiglio di Stato con la sentenza 20/02/2023, n. 1708. 

Un secondo indirizzo ritiene invece che il procedimento abilitativo sia il medesimo della SCIA ordinaria e che pertanto non sia richiesto alcun provvedimento espresso da parte dell’amministrazione. È stato evidenziato infatti come la SCIA in sanatoria segua la disciplina generale della SCIA, con consolidamento della regolarizzazione tramite il decorso del termine di legge (C. Stato 31/03/2014, n. 1534; TAR Lazio-Roma 09/01/2018, n. 156; TAR Puglia-Lecce sentenza 08/02/2018, n. 180; TAR Campania-Napoli 09/12/2019, n. 5789).
Le argomentazioni su cui si basa quest’ultima tesi sono che:
a) nonostante il termine usato dal legislatore, si tratta comunque di una SCIA (che, come tale, non necessita di un atto di assenso) e non di una “domanda”;
b) per quanto riguarda la quantificazione della sanzione, tale questione nella prassi è di frequente superata giacchè le norme regionali e gli atti regolamentari comunali prevedono generalmente dei sistemi parametrici per la esatta determinazione dell’importo che, in tali casi, può essere autoliquidato dal soggetto che presenta la SCIA.
Peraltro è opportuno precisare che laddove il versamento della somma dovuta non possa avvenire autonomamente da parte del privato, possono permanere dei dubbi circa la sufficienza della presentazione della SCIA e del decorso del tempo ai fini della regolarizzazione e del perfezionamento della sanatoria.

CONCLUSIONI - Anche se tale ultimo indirizzo appare più coerente all’istituto della SCIA e maggiormente rispondente all’esigenza di semplificazione del procedimento amministrativo, prudenzialmente si suggerisce di operare in base alla tesi (da ultimo affermata anche da C. Stato 20/02/2023, n. 1708) secondo la quale sia necessario attendere il provvedimento dell’amministrazione, o attivarsi per spingere quest’ultima a provvedere.
Ciò anche per evitare il rischio di restare, nonostante la presentazione della SCIA in discorso, in una situazione di incertezza sulla regolarità delle opere da un punto di vista edilizio e per rendere più agevoli eventuali atti successivi che riguardino gli immobili oggetto di sanatoria.

SANATORIA IN CORSO D’OPERA (SCIA TARDIVA) - Infine l’art. 37, comma 5, D.P.R. 380/2001 prevede che nel caso in cui l’intervento sia ancora in corso di esecuzione, la SCIA effettuata spontaneamente comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro (c.d. “SCIA tardiva”). Si tratta di un’altra ipotesi di sanatoria che però non richiede la verifica puntuale della doppia conformità, essendo soggetta alla normale procedura amministrativa della SCIA ordinaria.